Носовихинское ш., 62 км от МКАД
Дружба СТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 10 м², участок 6 сот.
Цена 750 тыс. ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 41 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 388 тыс. → дом ≈362 тыс. ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 67 тыс.–210 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,18 млн / целевая ≈1,06 млн / пессимист. ≈945 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈108 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дулёво ≈1,5 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17702
Рейтинг 35/100 · уверенность 41 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: материал, год, коммуникации, фото); аналогов 6 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 26 % | 13.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 732 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 388 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 362 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Фарфорист СНТ | 7,1 сот. | 550 000 | 77 465 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба-2 СНТ | 6,9 сот. | 620 000 | 89 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист-3 СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фарфорист-3 СНТ | 6 сот. | 295 000 | 49 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фарфорист-3 СНТ | 14,3 сот. | 830 000 | 58 042 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фарфорист-2 СНТ | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Машиностроитель СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Машиностроитель СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 106 500 / 210 000 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 181 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 122 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 063 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 945 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 107 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Машиностроитель СНТ | 10 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Жасмин СНТ | 10 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Березка СДТ | 10 м² | 6 сот. | 750 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 12 м² | 6,1 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.6 км | Ильинское СНТ | 10 м² | 4 сот. | 880 000 | 88 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Мечта СНТ | 12 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Подробности по телефону.