Носовихинское ш., 62 км от МКАД
Ликино-Дулево г., Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 12 м², участок 6,1 сот., газоблок.
Цена 800 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 19.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 56 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 248 тыс. → дом ≈552 тыс. ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 43 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈140 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈779 тыс. / целевая ≈701 тыс. / пессимист. ≈623 тыс. → от пессимистичной прибыль −197 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Дулёво ≈2,5 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17700
Рейтинг 29/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 11.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 19 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 248 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 552 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Машиностроитель СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Машиностроитель СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Машиностроитель СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луч СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 10 сот. | 330 000 | 33 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Фарфорист-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 20 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 75 000 / 90 000 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 779 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 740 000 ₽ |
| продажа: целевая | 701 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 623 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -197 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Дружба СТ | 10 м² | 6 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Березка СДТ | 10 м² | 6 сот. | 750 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Отрадное СНТ | 15 м² | 7 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Горизонт СНТ | 15 м² | 6 сот. | 650 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Березка СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 1 000 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 6.2 сотки. Небольшой домик 12 кв. М. Где можно летом жить. Небольшая прихожая + комната. Рядом железный закрываемый шкаф для инвентаря. Санузел на улице. Электрическое экономное отопление искусственный камень. Дом находится в садовом некоммерческом товариществе (Снт) с удобным доступом к общественному транспорту. В пешей доступности магазин, что делает проживание здесь еще более комфортным. Водоснабжение центральное + колодец. Территория огорожена хорошим забором. Земля ухоженная, все года собирали урожай. Растут плодовые деревья, ягодные кусты, цветы, клубника и др. На территории хорошая стеклянная теплица, где собирали много огурцов, помидоров и перцев. Возможен торг.