Новорязанское ш., 45 км от МКАД
Союз СНТ, Раменский гор. округ
Дом 56 м², участок 6 сот., бревно, 1995 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 72/100 · уверенность 58 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 940 тыс. → дом ≈1,86 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 108 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,25 млн / целевая ≈5,62 млн / пессимист. ≈5 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,7 млн ₽, маржа 34 %, ROI 51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь, баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Гжельские источники ≈4,5 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1770
Рейтинг 72/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 156 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 940 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 860 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 214 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Союз СНТ | 9 сот. | 2 200 000 | 244 444 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Русь-Фенино СНТ | 6,3 сот. | 950 000 | 150 794 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Русь-Фенино СНТ | 13 сот. | 3 200 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фенино д. | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фенино д. | 30 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фенино д. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фенино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фенино д. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Русь-Фенино СНТ | 7 сот. | 1 220 000 | 174 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Фенино д. | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 108 448 / 108 963 / 116 500 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 246 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 934 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 621 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 997 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 697 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 км | Клишева д. да: «ванных» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Усадьба Глебово КП да: «ванная» + «ремонт» | 56,9 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 108 963 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Лисицыны Лужки КП да: «санузел» + «мебели» | 58 м² | 6 сот. | 6 290 000 | 108 448 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Усадьба Глебово КП да: «ванная» + «тёплый пол» | 60 м² | 6,5 сот. | 6 990 000 | 116 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 350 000 | история площадки |
| 19.05.2026 | 3 000 000 (−350 000) | история площадки |
| 24.07.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.10.2026 | 2 900 000 (+100 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача из бревна, построенная в 1995 году. Дом двухэтажный с косметическим ремонтом, внутри выполнен в теплых тонах дерева. В доме три тёплых комнатв, которые отапливаются печкойна территории участка есть баня, что позволяет расслабиться после трудового дня. Дом подключен к кабельному телевидению, что обеспечивает возможность отдыха с комфортом. Участок расположен в Снт, рядом находится остановка общественного транспорта, что делает его удобным для проживания. Санузел находится на улице.