Носовихинское ш., 47 км от МКАД
Мичуринец-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 55 м², участок 5,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 25.10.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 121 тыс. → дом ≈1,18 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −393 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Ленская ≈4,4 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17687
Рейтинг 29/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 018 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 121 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 179 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 436 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мичуринец-2 СНТ | 8 сот. | 1 699 000 | 212 375 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Поселок Опушкино СНТ | 14,6 сот. | 315 200 | 21 589 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Поселок Опушкино СНТ | 12,4 сот. | 271 000 | 21 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Поселок Опушкино СНТ | 10,1 сот. | 225 000 | 22 277 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Поселок Опушкино СНТ | 11,7 сот. | 256 600 | 21 932 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Поселок Опушкино СНТ | 11 сот. | 2 600 000 | 236 364 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ЛПХ Ольгино-2 пос. | 9,6 сот. | 480 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дружба СНТ | 10,8 сот. | 1 700 000 | 157 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ЛПХ Ольгино-2 пос. | 8,3 сот. | 650 000 | 78 313 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ЛПХ Ольгино-2 пос. | 6,7 сот. | 270 000 | 40 299 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 385 / 38 333 / 46 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 140 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 033 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 926 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 712 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -393 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мичуринец-2 СНТ | 52 м² | 5,5 сот. | 800 000 | 15 385 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восход СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Опушкино-2 КП | 50 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Керамик СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Союз-6 СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Родник СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 889 000 | 37 780 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ковригино д. | 49,9 м² | 5,1 сот. | 4 500 000 | 90 180 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Опушкино-2 КП | 70 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 38 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Мирный СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 950 000 | 15 833 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Рябина ПСО-17 СТ | 42 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146426577 Продаётся щитовой дом 1976 года постройки в Снт "Мичуринец-2" (г. Павловский Посад). Отличный вариант для тех, кто ищет недорогую загородную недвижимость с перспективой и хочет вложиться в ремонт под себя. Что имеем: · Площадь: 55 м2, 3 изолированные комнаты на 1 этаже + кухня-гостиная зона. На втором этаже 1 небольшая комната. · Участок: 5,5 соток, полностью расчищен. Есть где разгуляться: места хватит и под огород, и под зону барбекю, и под детскую площадку. · Коммуникации: Свет заведён (7 квт), на участке есть скважина (вода в дом не заведена), уличный туалет. · Расположение: Находится в черте города. Рядом остановка общественного транспорта, регулярное автобусное сообщение. Добраться до всех городских удобств можно быстро и без машины. Честно о состоянии: Дому требуются руки мастера. Фундамент (свайный) покосился и требует ремонта. Это отличная возможность сделать ремонт по своему вкусу и получить дом своей мечты, не переплачивая за чужой "косметический" ремонт. Документы: 1 собственник. Быстрый выход на сделку.