Носовихинское ш., 62 км от МКАД
Дружба СТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 20 м², участок 6,6 сот.
Цена 1,32 млн ₽, снижали с 1,34 млн; первая цена 1,34 млн ₽ от 30.10.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 596 тыс. → дом ≈724 тыс. ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,14 млн / целевая ≈1,03 млн / пессимист. ≈913 тыс. → от пессимистичной прибыль −409 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня.
До ст. Дулёво ≈1,4 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17685
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 11.6 |
| торг | 5 | 10 % | 0.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 308 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 596 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 724 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба-2 СНТ | 6,9 сот. | 620 000 | 89 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фарфорист СНТ | 7,1 сот. | 550 000 | 77 465 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фарфорист СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фарфорист-2 СНТ | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Машиностроитель СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Красочник-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 56 708 / 111 765 |
| цена объекта | 1 320 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 122 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 141 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 084 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 027 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 913 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -409 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Фарфорист СНТ | 20 м² | 6 сот. | 850 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фарфорист СНТ | 20 м² | 7,3 сот. | 990 000 | 49 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фарфорист СНТ | 21,2 м² | 6,5 сот. | 1 355 000 | 63 915 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Тополиный пос. | 20 м² | 8 сот. | 780 000 | 39 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Текстильщик-3 СНТ | 20 м² | 8 сот. | 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | 20 м² | 6,5 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Жасмин СНТ | 17 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 111 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Рассвет СНТ | 20 м² | 6 сот. | 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Экология СДТ | 20 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фарфорист-1 СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 1 340 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 1 320 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 320 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лучшие предложение цена-качество. Продается свежий, и современный сезонный, добротный домик в стиле A-Frame (утеплен)., на оптимальных 6-ти (в реальности на 7-ми) сотках земли, на Снт Дружба, в границах города Ликино-Дулево, и полной его инфраструктуры = 15-20 минут пешком. В 20-30 минутах транспортом от районного города Орехово-Зуево с расширенной инфраструктурой, и прямым сообщением с Москвой. - домик свежий современный, в стиле A-Frame, комната 20 м. Кв, каркасный, с утеплением 100мм, современный металлический шифер, фундамент Жби сваи. - зарегистрирован как нежилое помещение хозблок. - водопровод централизованный, круглосуточный, сезонный с мая по октябрь. Земельный Участок реальных 7 соток. - 2-я линия от въезда на Снт, тихо, спокойно, есть круглогодично проживающие соседи. - ровный, сухой, аккуратный, ухоженный. - утопает в цветах, грядках, плодово-садовых деревьях. - на участке: сарай, летний душ, теплица, просторная беседка отгороженная живой изгородью (типа патио). - забоp по перимeтру. - широкие ворoтa, есть калитка. - парковочное место на несколько автомобилей. - просторная придомовая территория для дальнейшего благоустройства: баня, большой жилой круглогодичный дом и тп. - возможна Газификация Снт. - за Снт лес, ягодные и грибные места. - вокруг множество мест купания, отдыха и рыболовства, туризма и грибной охоты. Оперативная транспортная доступность и полная инфраструктура, от 15 до 20 минут до ближайших городов, до Москвы 1ч30 мин (на автомобиле, или электричке). - 15 минут Пешком до города Ликино-Дулево (расширенная инфраструктура, всё есть, кроме кинотеатра:)). - 15-20 мин автотранспортом до города Дрезна (жд. Ст. Дрезна до Москвы или Владимира. - 20-30 мин автотранспортом до районного центра Орехово-Зуево с полной инфраструктурой: школы, детские сады, больница, поликлиника, рестораны, кафе, ТЦ, сетевые магазины, доставки, маркетплейсы, фитнес клубы, спортивные стадионы и секции, кинотеатр, и т. Д. - 15-30 мин автотранспортом (автобусная остановка напротив Снт) до жд. Станций: Кабаново, Дрезна, Орехово-Зуево, с любой станции прямое сообщение с Москвой 1ч10-1ч30 мин разные метро, а также Курский, Казанский, Ленинградский, Ярославский и Белорусский вокзалы. - 1-н собственник с 1993 года (33-и года в собственности). - возможен Торг.