Носовихинское ш., 56 км от МКАД
Текстильщик СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 39 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 23.09.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 62 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 538 тыс. → дом ≈762 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,44 млн / целевая ≈1,3 млн / пессимист. ≈1,15 млн → от пессимистичной прибыль −631 тыс. ₽, маржа −55 %, ROI −35 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Дрезна ≈3,3 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17684
Рейтинг 34/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 732 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 538 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 762 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 538 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Текстильщик СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик СНТ | 5,8 сот. | 540 000 | 93 103 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик СНТ | 10 сот. | 680 000 | 68 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мисхор СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветеран СНТ | 6,1 сот. | 600 000 | 98 361 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Савостьяново д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Савостьяново д. | 14 сот. | 2 699 998 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Савостьяново д. | 9,2 сот. | 2 400 000 | 260 870 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Победа СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Победа СНТ | 7,9 сот. | 700 000 | 88 608 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 222 / 36 250 / 71 259 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 443 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 371 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 299 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 154 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -631 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Марс СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Красочник-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Отдых СНТ | 39,9 м² | 8 сот. | 1 590 000 | 39 850 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дружба СТ | 42,1 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 71 259 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Урожай СНТ | 40 м² | 6,1 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Южный СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Жасмин СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Машиностроитель СНТ | 45 м² | 6,7 сот. | 1 090 000 | 24 222 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Дружба-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Радуга СНТ | 35 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 85 714 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2025 | 2 400 000 | история площадки |
| 27.10.2025 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.11.2025 | 1 900 000 (−400 000) | история площадки |
| 31.01.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.03.2026 | 2 100 000 (+300 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 1 950 000 (−150 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 1 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.04.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 1 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт "Сосновый Бор": садовый домик с земельным участком в 10 минутах езды до ж/д станции "Дрезна". Очень живопиcнoе мeстo, хoрoший подъезд. Рядом рыбонагульный пруд, карьер Козлово, Боброво озеро. Земельный участок 6 соток, ровный, сухой, правильной прямоугольной формы. Дом 39 кв. М. Фундамент- ленточный. Крыша-профнастил оцинкованный. Дом утеплён. Коммуникации: вода, электричество, газ до границы участка. Снт расположен в живописном лесном массиве, охраняется, автоматический шлагбаум. Свободная продажа. Один взрослый собственник. Быстрый выход на сделку.