Носовихинское ш., 32 км от МКАД
Фрязевский Садовод СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 28 м², участок 11 сот., брус.
Цена 1,45 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈191 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,43 млн / целевая ≈1,28 млн / пессимист. ≈1,14 млн → от пессимистичной прибыль −652 тыс. ₽, маржа −57 %, ROI −36 %.
Коммуникации: газ — нет; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Фрязево ≈1,1 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17680
Рейтинг 33/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 671 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 097 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Фрязевский Садовод СНТ | 6,8 сот. | 2 800 000 | 411 765 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фрязево пос. | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фрязево пос. | 6,3 сот. | 3 200 000 | 507 936 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малыш СНТ | 6,3 сот. | 4 600 000 | 730 159 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фрязево пос. | 10 сот. | 2 890 000 | 289 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фрязево пос. | 5,9 сот. | 3 500 000 | 593 220 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фрязево пос. | 35 сот. | 70 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бабеево д. | 7 сот. | 460 000 | 65 714 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Иванисово СНТ | 5,7 сот. | 900 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бабеево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 000 / 52 000 / 83 333 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 425 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 354 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 282 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 140 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -652 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Сосенки СНТ | 30 м² | 8,2 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дубровка СНТ | 30,4 м² | 7,2 сот. | 1 820 000 | 59 868 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | СУ-25 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Сплав СНТ | 27,2 м² | 5,8 сот. | 2 000 000 | 73 529 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Алешинские Сады СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Учитель СНТ | 30,9 м² | 6,6 сот. | 4 800 000 | 155 340 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | 26 м² | 8 сот. | 850 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.2 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 30 м² | 6 сот. | 980 000 | 32 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Сплав СНТ | 25 м² | 5,5 сот. | 1 300 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Машиностроитель СНТ | 25 м² | 8 сот. | 425 000 | 17 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 1 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 28 м2, построенная в 2021 году из бруса. Дом расположен на участке 11 соток (по документам 6 соток) в Снт, окруженном хвойным лесом. В доме выполнен косметический ремонт, стены обшиты деревом, что создает теплую атмосферу. На территории имеется колодец для водоснабжения. На участке растут деревья и кустарники, создавая уединение и комфорт. В настоящее время участок зарос сорняками. До ближайшей остановки общественного транспорта можно добраться пешком. Электричество подключено, газ не проведен. Санузел находится на улице. Этот дом станет отличным местом для отдыха от городской суеты.