Носовихинское ш., 40 км от МКАД
Оптимист-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 49,6 м², участок 7,3 сот., бревно.
Цена 1,65 млн ₽, поднимали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 04.11.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 67 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 317 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈992 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,05 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль −756 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); свет — есть.
До ст. Казанское ≈3,6 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17678
Рейтинг 30/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 30 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 463 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 317 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 333 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Оптимист-2 СНТ | 7 сот. | 1 660 000 | 237 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Субботинский СНТ | 21,5 сот. | 2 150 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Импульс-2 СНТ | 12,1 сот. | 395 000 | 32 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Импульс-2 СНТ | 10,9 сот. | 450 000 | 41 284 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Малое Субботино пос. | 6 сот. | 1 670 000 | 278 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Импульс-2 СНТ | 13 сот. | 400 000 | 30 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Любашино пос. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Любашино пос. | 22 сот. | 1 550 000 | 70 455 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ЛПХ Любашино пос. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 992 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 42 000 / 56 818 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 049 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 947 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 844 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 639 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -755 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Субботинские Дачи КП | 50 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 51 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Керамист СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Дубки СНТ | 50 м² | 8 сот. | 350 000 | 7 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Солнечный КП | 47,7 м² | 6,7 сот. | 2 500 000 | 52 411 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Труд СНТ | 47,3 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 46 512 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Березка-2 СНТ | 50 м² | 9,2 сот. | 2 100 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Здоровье СНТ | 44 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 56 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 52 м² | 5,8 сот. | 1 999 999 | 38 462 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Энергия-86 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 36 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | 50 м² | 7 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 650 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 500 000 |
| 09.11.2026 19:20 | смена цены | 1 500 000 → 1 650 000 |
Описание
Номер объекта: 546062. Продаётся дача 49,6 м2 на участке 7.3 сотки в Снт Оптимист (г. О. Павловский Посад). Дача:49,6 кв. М подойдёт для сезонного проживания, утеплена, проста в обслуживании. Кухня расположена в отдельном утепленном здании на участке. Участок: Земли сельскохозяйственного назначения (Для садоводства); 7.3 сотки компактный, ровной, прямоугольной формы. Подойдет для садоводства и занятия огородом, а также для досуга. Коммуникации: Электричество есть; Вода колодец; Канализация отстойник (туалет на улице). Расположение: г. О. Павлово-Посадский, Снт Оптимист. Снт связано с Павловским Посадом регулярными автобусными маршрутами. Дороги обслуживаются, круглогодичный подьезд. Инфраструктура в г. Павловский Посад: Магазины: местные продукты, крупные супермаркеты ("Пятёрочка"). Поликлиника, Црб в Павловском Посаде. Интернет 4G/5G. Отличный вариант для любителей природы, большого участка и автономной жизни с газом и светом. Готовы рассмотреть любые условия продажи. Возможен трейд-ин и продажа Вашей недвижимости, бесшовный переезд. Подробности по телефону.