Носовихинское ш., 56 км от МКАД
Текстильщик СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 62 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 567 тыс. → дом ≈933 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 37 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−42 %).
Продажа: оптимист. ≈2,61 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,09 млн → от пессимистичной прибыль −389 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь, баня, скважина, газ.
До ст. Дрезна ≈3,1 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17676
Рейтинг 38/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 418 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 567 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 933 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 354 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Текстильщик СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Текстильщик СНТ | 5,8 сот. | 540 000 | 93 103 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Текстильщик СНТ | 10 сот. | 680 000 | 68 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Савостьяново д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мисхор СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Савостьяново д. | 14 сот. | 2 699 998 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Савостьяново д. | 9,2 сот. | 2 400 000 | 260 870 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветеран СНТ | 6,1 сот. | 600 000 | 98 361 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Космос СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Победа СНТ | 7,9 сот. | 700 000 | 88 608 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 092 / 43 512 / 52 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 607 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 477 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 346 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 086 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -389 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Улитино д. | 63 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ромашка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Текстильщик СНТ | 67,4 м² | 5,3 сот. | 2 500 000 | 37 092 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Улитино д. | 56,9 м² | 8 сот. | 2 390 000 | 42 004 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Текстильщик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 44 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 50 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Отдых СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.12.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| 31.12.2025 | 1 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 18.03.2026 | 2 000 000 (+400 000) | история площадки |
| 31.03.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 1 770 000 (−130 000) | история площадки |
| 12.04.2026 | 1 600 000 (−170 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 1 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.05.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 200 000 (+700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 1 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный участок 600 м2, расположение Южнее города Дрезна, садовое товарищество Сосновый бор, примерно 60 км от Мкад, Горьковское направление. На участке расположен двухэтажный дом сруб 5*6м с верандой, в доме имеется русская печь из огнеупорного кирпича. На участке также есть одноэтажный домик баня 3*5м с предбанником, в идеальном состоянии, не пользовались. В домах есть мебель. На участке есть туалет и разборный душ с баком. Садовое товарищество существует более 30 лет, охраняемая территория со шлагбаумом, круглосуточная охрана, детская площадка, вывоз мусора, хорошая дорога(зимой чистят). Централизованный водопровод вода из глубоководной скважины, водонапорная башня с мая по октябрь. Электричество(трансформаторная подстанция новая), подведен газ, при желании можно провести на участок. На территории имеется водоем, рядом имеется озеро. Ягодные и грибные места.