Носовихинское ш., 60 км от МКАД
Старт-1 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 30 м², участок 10 сот.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 47 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 702 тыс. → дом ≈798 тыс. ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,26 млн / целевая ≈1,13 млн / пессимист. ≈1,01 млн → от пессимистичной прибыль −867 тыс. ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дрезна ≈3,3 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17675
Рейтинг 32/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 92 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 13.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 6.9 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 184 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 702 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 798 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Старт-1 СНТ | 18 сот. | 2 750 000 | 152 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старт-1 СНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старт-1 СНТ | 19 сот. | 2 750 000 | 144 737 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Старская д. | 10,5 сот. | 700 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старская д. | 14 сот. | 599 999 | 42 857 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бриз СНТ | 10,9 сот. | 880 000 | 80 734 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бриз СНТ | 21,5 сот. | 4 500 000 | 209 302 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ионово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ионово д. | 9,4 сот. | 1 500 000 | 159 574 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ионово д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 40 906 / 88 333 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 260 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 197 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 134 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 008 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -867 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Жасмин СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Дружба СТ | 30 м² | 6,9 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Фарфорист-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старт-1 СНТ | 28 м² | 10 сот. | 2 100 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 30 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.3 км | Окраина СНТ | 30 м² | 9 сот. | 2 650 000 | 88 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | 30 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Малиновка СНТ | 28,7 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 41 812 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Березки СНТ | 30 м² | 7 сот. | 890 000 | 29 667 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В Продаже дача с земельным участком 10 соток. Дача расположена по адресу обл. Московская, р-н Орехово-Зуевский, с/т "Старт-1", северо-западнее д. Ионово. Рядом с инфраструктурой города Ликино-Дулево, платформа Горьковского направления "Кабаново". В доме проведен свет, участок по периметру огорожен забором. Один взрослый собственник. Возможна ипотека.