Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Росинка СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,25 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈250 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,5 млн → дом −250 тыс. ₽, −6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 18 тыс.–22 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈869 тыс. / целевая ≈782 тыс. / пессимист. ≈695 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −182 %, ROI −65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Егорьевск I ≈2,7 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1767
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 250 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 500 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −250 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −5 556 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 7,5 сот. | 3 600 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 13,3 сот. | 3 350 000 | 251 880 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8,2 сот. | 2 220 000 | 270 732 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 182 / 22 105 / 22 222 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 869 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 826 000 ₽ |
| продажа: целевая | 782 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 695 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 267 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −182 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нечаевский СНТ | 36 м² | 5 сот. | 800 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Кельма СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Лосевский СНТ | 55 м² | 4,2 сот. | 1 000 000 | 18 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Приборостроитель СНТ | 38 м² | 6 сот. | 840 000 | 22 105 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 1 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144781682 Эксклюзивное предложение! Продается летняя двухэтажная дача 45 м2 в СНТ "Росинка 4Б" на участке 6 соток. СНТ находится в близи города Егорьевск. Дом крепкий , удачно расположен на участке. Участок обжитой, есть плодовые деревья и кустарники. Хорошие соседи с двух сторон. Хороший подъезд к СНТ. Один собственник. Документы в порядке. Оперативный показ, Быстрый выход на сделку. Звоните!