Носовихинское ш., 24 км от МКАД
30 лет Победы СНТ, Богородский гор. округ
Дача 55 м², участок 5,4 сот.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 1,99 млн; первая цена 1,99 млн ₽ от 30.09.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 62 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 593 тыс. → дом ≈1,26 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,85 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,28 млн → от пессимистичной прибыль −294 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Поселок Воровского ≈2 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17661
Рейтинг 37/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 47 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 13 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 821 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 593 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 257 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 855 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 30 лет Победы СНТ | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 5,9 сот. | 1 100 000 | 186 441 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 445 000 | 74 167 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Светлячок-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Якорь СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Якорь СТ | 6 сот. | 830 000 | 138 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Флора СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 731 / 52 436 / 92 593 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 847 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 705 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 562 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 278 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -294 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сплав СНТ | 55 м² | 5,8 сот. | 3 500 000 | 63 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 55 м² | 6,5 сот. | 2 350 000 | 42 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Березка СНТ | 54,6 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 44 872 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Таганский Восточный СТСН | 55 м² | 7,1 сот. | 3 750 000 | 68 182 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Отдых СНТ | 54,7 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 048 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Художественные Краски СНТ | 54 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 92 593 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Булгаково СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Алешинские Сады СНТ | 55 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | имени Воровского пос. | 54,5 м² | 6,8 сот. | 5 000 000 | 91 743 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Луч СНТ | 52 м² | 5,2 сот. | 1 650 000 | 31 731 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.09.2026 | 1 990 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 1 900 000 (−90 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 19:20 | смена цены | 1 900 000 → 1 850 000 |
Описание
Продаётся дача площадью 55 кв. М с двумя этажами, построенная в 1983 году, имеет свой кадастровый номер. Дом выполнен из экспериментальных материалов, что придаёт ему уникальность. На участке есть центральное летнее водоснабжение, а новый трансформатор даёт стабильную электроэнергию мощностью 5 киловатт. Земельный участок относится к категории Снт. Участок ровный, ухоженный с черноземным исключительно плодородным грунтом. До дачи легко добраться по асфальтированной дороге, 20 минут пешком от ж/д станций Храпуново или посёлок Воровского, рядом находится школа, детский сад. На территории Снт есть летний магазинчик, охрана и шлагбаум, централизованный вывоз мусора. Зимой производится уборка снега, так как многие живут круглогодично.