Носовихинское ш., 44 км от МКАД
Бытовик СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 80 м², участок 7 сот., каркас.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,45 млн; первая цена 2,45 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 57 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 535 тыс. → дом ≈1,36 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 21 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −649 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Вохна ≈2,3 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17660
Рейтинг 39/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 372 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 535 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 365 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бытовик СНТ | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фатеево д. | 12,4 сот. | 246 200 | 19 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фатеево д. | 9,8 сот. | 3 400 000 | 346 939 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 10,4 сот. | 280 000 | 26 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 9 сот. | 430 000 | 47 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 25 сот. | 7 200 000 | 288 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фатеево д. | 9 сот. | 1 459 400 | 162 156 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фатеево д. | 11,6 сот. | 2 004 900 | 172 836 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фатеево д. | 24,5 сот. | 7 500 000 | 306 122 | снят (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 414 / 36 667 / 45 312 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 957 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 809 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 661 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 366 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -649 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 км | Кузнецы д. | 90 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Рубин СНТ | 70 м² | 7 сот. | 1 499 000 | 21 414 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Транспортник СНТ | 64 м² | 9 сот. | 2 900 000 | 45 312 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 2 450 000 | история площадки |
| 25.08.2026 | 2 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 000 000 (−400 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 140366970 Продажа дача, представляющая собой земельный участок с двумя домами на нем в Снт "Бытовик" (г. Павловский Посад). Участок. 6 соток (прямоугольный, высокий, сухой, межевание выполнено). Ограждение с 4-х сторон. На участке хозблок. Дом 1 (80 м2): 2 этажа. 1-й этаж: прихожая, коридор, 2 изолированные спальни. 2-й этаж: большая спальня. Стены каркас, кровля шифер, фундамент сваи. Дом 2 (30 м2): 1 этаж. Кухня, спальня, душевая. Стены каркас, кровля рулонный битум, фундамент сваи. (Оба объекта не поставлены на кадастровый учет). Коммуникации: Электричество (7 квт), скважина (12 м), печное отопление. Вся мебель в подарок. Транспорт и инфраструктура: Круглогодичный подъезд, освещенная дорога. До остановки 7 мин пешком, до ж/д вокзала 20 мин на общественном транспорте. Рядом школа, сад, магазины, аптека. Лес и водоем в шаговой доступности. Юридическичисто: 1 взрослый собственник. Документы готовы. Помощь в ипотеке (любой банк). Цена договорная. Звоните!