Носовихинское ш., 27 км от МКАД
Ивушка СНТ, Богородский гор. округ
Дача 48 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 51 %
Земля ≈321 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,93 млн → дом −26 тыс. ₽, −542 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 28 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,26 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −764 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Храпуново ≈1 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17659
Рейтинг 43/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 6 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 321 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 926 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −26 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −542 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Березовое СНТ | 6,4 сот. | 1 444 000 | 225 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 23 сот. | 30 000 000 | 1 304 348 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 4 400 000 | 440 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 5,8 сот. | 2 450 000 | 422 414 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 4 790 000 | 399 167 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Есино д. | 10 сот. | 2 850 000 | 285 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | имени Воровского пос. | 5,3 сот. | 2 200 000 | 415 094 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 10 сот. | 2 950 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | имени Воровского пос. | 10,5 сот. | 4 800 000 | 457 143 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 51 114 / 105 556 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 264 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 151 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 038 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 811 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -764 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Светлячок СНТ | 36,1 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 49 861 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Алешинские Сады СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 105 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Локомотив-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 58,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 42 882 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Уголек СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Дружба Плюс СТ | 38 м² | 5 сот. | 1 990 000 | 52 368 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 900 000 |
Описание
Продается дача, Снт "Ивушка", 6 сот., дом щитовой 6х8 с мансардой. Хороший старый сад с плодовыми деревьями. Рядом с Снт магазины ("Пятерочка", "Дикси"), рынок, стройматериалы, детский сад, школа и т. Д. Станция "Храпуново" в 1,5 километре или 20-30 минутах ходьбы от участка, подъезд к участку круглогодичный. Рядом с Снт находится не большое облагороженное, чистое озеро для купания и рыбной ловли, также недалеко находятся "Есинские" пруды.