Носовихинское ш., 40 км от МКАД
Оптимист-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 20 м², участок 8 сот.
Цена 1,99 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 20.05.2024.
Рейтинг 29/100 · уверенность 52 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 358 тыс. → дом ≈1,63 млн ₽, 82 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,46 млн / целевая ≈1,31 млн / пессимист. ≈1,17 млн → от пессимистичной прибыль −926 тыс. ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Казанское ≈3,4 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17655
Рейтинг 29/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 18.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 713 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 358 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 632 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 81 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Оптимист-2 СНТ | 7 сот. | 1 660 000 | 237 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Субботинский СНТ | 21,5 сот. | 2 150 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Субботино пос. | 6 сот. | 1 670 000 | 278 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Импульс-2 СНТ | 10,9 сот. | 450 000 | 41 284 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Импульс-2 СНТ | 12,1 сот. | 395 000 | 32 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Импульс-2 СНТ | 13 сот. | 400 000 | 30 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Любашино пос. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Любашино пос. | 22 сот. | 1 550 000 | 70 455 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подмосковные вечера ДНП | 11,6 сот. | 1 190 000 | 102 586 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Подмосковные вечера ДНП | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 71 000 / 90 000 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 456 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 383 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 310 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 165 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -926 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Дубки СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Калина СНТ | 20 м² | 6 сот. | 400 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 20 м² | 7,8 сот. | 3 500 000 | 175 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Заозерье-280 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 74 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Дубровка СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Виктория Клаб КП | 20 м² | 6 сот. | 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Солнышко СОНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | М-7 Волга 70-й км | 20 м² | 10,3 сот. | 4 500 000 | 225 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Березовая Роща СНТ | 21 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 83 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Дубки СНТ | 22 м² | 9 сот. | 650 000 | 29 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2024 | 2 000 000 | история площадки |
| 06.05.2025 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.05.2025 | 1 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 30.06.2025 | 1 850 000 (+350 000) | история площадки |
| 24.07.2025 | 1 990 000 (+140 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается утепленный модульный домик в стиле лофт. На участке, есть колодец с чистой водой, туалет и душ на улице, плодовые деревья, электричество, забор и еще один небольшой домик из двух комнат. Все условия для проживания. Соседи круглый год. Рядом лес, остановка, речка. Въезд на территорию через электрические ворота. Хороший подъзд к участку по ровной дороге. Зимой все дороги чистят трактором. Хорошее и перспективное место для отдыха.