Носовихинское ш., 30 км от МКАД
Колос СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 29.03.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 58 %
Земля ≈191 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,14 млн → дом ≈856 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 50 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,39 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −587 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — баллоны.
До ст. Лесная ≈3,1 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17651
Рейтинг 40/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 144 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 856 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Случайный пос. | 5 сот. | 1 490 000 | 298 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Случайное СНТ | 6,4 сот. | 1 200 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Случайный пос. | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Случайное СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 1 280 000 | 213 333 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дружба СНТ | 5 сот. | 850 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 16 сот. | 15 000 000 | 937 500 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 42 сот. | 25 000 000 | 595 238 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 13 сот. | 7 000 000 | 538 462 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 12 сот. | 5 700 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 57 500 / 60 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 391 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 271 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 152 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 913 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -587 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | 40 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | Фрязево-91 СНТ | 50 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Криулино-ФЗСТЗ СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Заря СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 21 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.03.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается. Участок с домиком 6 соток (снт Колос) Горьковское направление, ж/д ст. Фрязево п. Случайный. Документы на участок с домом оформлены, занесены в реестр РФ МО. На участке дом кирпичный 2 комнаты без внутренней отделки ( газ балонный, печка, подвал из нержавеющей стали), беседка, подсобное помещение (кирпич), парник, бак на 1000 литров из нержавеющий стали, Растут цветы многолетники, кусты ягод: ежевика, малина, смородина жимолость, яблони, груша. Парковочное место рядом с участком. В снт дорога асфальтированная, освещена, электричество круглогодичное, индивидуальное. Вся инфраструктура находится в пределах 6 км, плюс 2 водоема рядом. Рядом конюшни, можно ездить верхом.