Носовихинское ш., 62 км от МКАД
Машиностроитель СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 10 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 25.09.2024.
Рейтинг 28/100 · уверенность 52 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 399 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 160 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 88 тыс.–210 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,45 млн / целевая ≈1,3 млн / пессимист. ≈1,16 млн → от пессимистичной прибыль −643 тыс. ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец.
До ст. Дулёво ≈1,8 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17650
Рейтинг 28/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 11.6 |
| торг | 5 | 87 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 518 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 399 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 601 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 160 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Машиностроитель СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Машиностроитель СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фарфорист-2 СНТ | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба-2 СНТ | 6,9 сот. | 620 000 | 89 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дружба СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Красочник-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 88 000 / 125 000 / 210 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 446 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 374 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 301 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 157 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -643 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Жасмин СНТ | 10 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Ильинское СНТ | 10 м² | 4 сот. | 880 000 | 88 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Мечта СНТ | 12 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2024 | 2 100 000 | история площадки |
| 30.01.2025 | 2 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 15.06.2025 | 2 250 000 (+50 000) | история площадки |
| 21.01.2026 | 2 300 000 (+50 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Цена снижена и действительна пока интересующий меня объект находится в продаже. Продаю участок с постройками, свободно размещаются три семьи с ночевкой, проверено)). На втором фото машина идет бонусом к покупке дачи, очень хороший помощник. Машина без долгов и без запретов, документы в порядке. Цена, кто думает, что это дорого, пишу из чего она складывается- покупка участка, выравнивание, забор и откатные ворота не стандартной ширины, новая бытовка обошлась в 220 000 руб., мангальная зона плюс шатер. Ну, и все остальное, что имеется. Строительство дома можно планировать с учётом газификации. Т. Е на данный момент жилого дома нет на участке! Снт стоит в программе газификации! Протокол общего собрания подписан и кворум набран. Участок правильной формы и поднят в 2023 году, осталась еще гора песка. Откатные ворота 5 м на электроприводе. На метр больше стандартных, чтоб смогла заехать техника. При въезде подсыпался гравий, поэтому, бытовку завезли и машина не села. Ворота и забор 2023 г. Установки. Размеры участка в ширину 20.5 метров, в длину 38 метров. С лёгкостью заезжают 4 машины. А кому не хватит места есть парковка у магазина, который буквально в 2 шагах. Из построек-летняя кухня, две бытовки и туалет с душем. В летнюю кухню подведена вода из колодца и установлен водонагревательный кран. Так же установлен гидроаккумулятор воды на 50 литров с фильтром. Крыша в кухне перекрыта в 2024 году и не течет. Жёлтая бытовка так же 2024 года установки, выполнена из деревянной вагонки с утеплителем пола, стен, потолка 100 мм. В ней три помещения. В планах было сделать туалет и душ, плюс комната отдыха. Поэтому рядом вырыта яма на 2 кольца для слива. Во всех трех помещениях установлены Пвх окна. Комната закрывается на металлическую дверь. Можно переделать в мастерскую или хоз. Блок. Вторая бытовка выполнена полностью из бруса 150 на 100, очень тёплая! В ней две комнаты. Можно использовать как спальни. Обе бытовки размеров 6×2,35 м. Имеется мангальная зона и шатер на подиуме. В дождь можно отдыхать и не промокнуть. Муж развел трубы вдоль забора с одной стороны, чтобы можно было не тянуть шланг с колодца, а подключиться ближе при необходимости. Соседи только с двух сторон по бокам. Некоторые живут круглогодично. Сзади участка находится здание правления Снт. При въезде охрана и шлагбаум. На территории Снт так же имеется пруд, летом детвора купается. Тихое место, нет шумных соседей с музыкой до утра. Оставляем новому владельцу полностью всю кухню, кроме микроволновки. Остаются так же кровать и матрас Ikea (160 на 200), комод, триммер, стиралка, новый душевой поддон и унитаз, еще в коробке даже. Остановка общественного транспорта у въезда в Снт. На карте видно. Какие ходят маршруты и с какой частотой, а так же как Вам лучше добираться, пожалуйста, находите в интернете сами. Агентов прошу не беспокоить, продаю самостоятельно.