Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 20 м², участок 3,5 сот.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 27.09.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 48 %
Земля ≈400 тыс. ₽/сот. × 3,5 сот. = 1,4 млн → дом ≈999 тыс. ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈923 тыс. / целевая ≈831 тыс. / пессимист. ≈738 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,7 млн ₽, маржа −231 %, ROI −70 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈1,3 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №1765
Рейтинг 9/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 400 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 401 000 ₽ (3,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 999 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 4,7 сот. | 990 000 | 210 638 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 2 370 000 | 395 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 1 623 000 | 270 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 3 сот. | 2 200 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 9,4 сот. | 4 300 000 | 457 447 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 7 сот. | 2 999 000 | 428 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 7 сот. | 6 780 000 | 968 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 49,2 сот. | 40 000 000 | 813 008 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 8 сот. | 13 500 000 | 1 687 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 222 / 43 333 / 121 528 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 923 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 877 000 ₽ |
| продажа: целевая | 831 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 738 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 702 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −231 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −70 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | 20 м² | 5 сот. | 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Радужный пос. | 20 м² | 5 сот. | 850 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Коломенский № 4 СНТ | 22 м² | 5,2 сот. | 2 000 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Пчелка-2 СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 25 м² | 2,8 сот. | 15 000 000 | 600 000 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 14,4 м² | 4,9 сот. | 1 750 000 | 121 528 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Коломенский № 4 СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Сергиевский пос. | 15 м² | 3 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Лесок СНТ | 18 м² | 4 сот. | 400 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Солнечное СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.09.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в черте города ! Дом в хорошем состоянии, земля обработана. Вся инфраструктура рядом с СНТ, многие живут круглогодично!