Носовихинское ш., 38 км от МКАД
Связист-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 70 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 65 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 152 тыс. → дом ≈1,95 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,62 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,09 млн → от пессимистичной прибыль −993 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Казанское ≈1,7 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17644
Рейтинг 35/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 21 727 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 152 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 948 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 829 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Связист-2 СНТ | 7,5 сот. | 690 000 | 92 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новый Свет СНТ | 10,1 сот. | 225 200 | 22 297 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Криулино д. | 21 сот. | 7 900 000 | 376 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Криулино д. | 25,9 сот. | 4 169 800 | 160 996 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Криулино д. | 21,9 сот. | 2 432 200 | 111 059 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Криулино д. | 12,2 сот. | 266 200 | 21 820 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Криулино д. | 17,3 сот. | 367 000 | 21 214 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Криулино д. | 13,8 сот. | 299 400 | 21 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Криулино д. | 10 сот. | 223 600 | 22 360 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Криулино д. | 15,4 сот. | 329 800 | 21 416 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 857 / 37 857 / 85 714 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 615 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 484 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 354 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 092 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -993 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Садовник СНТ | 72 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Оптимист-2 СНТ | 78,3 м² | 7 сот. | 6 990 000 | 89 272 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Южный СНТ | 70 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Березка-2 СНТ | 69,1 м² | 5 сот. | 3 000 000 | 43 415 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Субботино д. | 60 м² | 5,5 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Колос СНТ | 72 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Колос СНТ | 72 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Мичуринец-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 22 857 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Весна СНТ | 70 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Северное СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 37 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 100 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 7 соток, дом 6х6 брус+щит 2-ой этаж утеплён, сайдинг, печь, бытовка 6х2 кухня и душ, колодец, сарай. От станции Казанское 20мин пешком,55 км от Мкад, сторож круглый год.