Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 15 м², участок 4 сот.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 27.09.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 42 %
Земля ≈400 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,6 млн → дом ≈1,05 млн ₽, 70 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 26 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈757 тыс. / целевая ≈681 тыс. / пессимист. ≈606 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,95 млн ₽, маржа −321 %, ROI −76 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈1,1 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №1764
Рейтинг 9/100 · уверенность 42 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 103 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 400 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 602 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 048 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 69 867 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 4,7 сот. | 990 000 | 210 638 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 2 370 000 | 395 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 1 623 000 | 270 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 3 сот. | 2 200 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 7 сот. | 2 999 000 | 428 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 9,4 сот. | 4 300 000 | 457 447 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 8 сот. | 13 500 000 | 1 687 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 7 сот. | 6 780 000 | 968 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 49,2 сот. | 40 000 000 | 813 008 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 000 / 52 334 / 86 667 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 757 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 719 000 ₽ |
| продажа: целевая | 681 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 606 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 946 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −321 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | 12,5 м² | 3,5 сот. | 350 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.1 км | Лесок СНТ | 15 м² | 4 сот. | 390 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Отдых СНТ | 15 м² | 4,7 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Дружба СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.09.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в черте города. Вся инфраструктура в шаговой доступности, в этом году была произведена реконструкция парка 50-летия Октября. На участке садовый дом, в дом заведено электричество. Остальные вопросы по телефону.