Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Шеметово с., Коломенский гор. округ
Дом 27 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 800 тыс. ₽, снижали с 950 тыс.; первая цена 950 тыс. ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈45 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 47 тыс.–168 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈540 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 часть») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Непецино ≈6,4 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1763
Рейтинг 22/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4.7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 050 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Шеметово с. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шеметово с. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шеметово с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шеметово с. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шеметово с. | 24 сот. | 1 700 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шеметово с. | 25 сот. | 1 380 000 | 55 200 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шеметово с. | 18 сот. | 750 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шеметово с. | 8,4 сот. | 1 800 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шеметово с. | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шеметово с. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 667 / 78 046 / 168 301 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 часть») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 часть») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Ворыпаевка д. | 30 м² | 5,5 сот. | 1 400 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Бакунино д. | 30,6 м² | 10 сот. | 5 150 000 | 168 301 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 30 м² | 5,2 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | 30,7 м² | 6,3 сот. | 2 949 999 | 96 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 950 000 | история площадки |
| 07.06.2026 | 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 780 000 (−20 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 800 000 (+20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 1/2 часть дома, кирпичный гараж, 7 соток земли, асфальтированная дорога до дома, свет, газ по границе, документы к продаже готовы торг есть.