Носовихинское ш., 26 км от МКАД
Березка СНТ, Богородский гор. округ
Дача 62,9 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 23.06.2024.
Рейтинг 40/100 · уверенность 58 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 756 тыс. → дом ≈1,73 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 32 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,74 млн / пессимист. ≈2,44 млн → от пессимистичной прибыль −838 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −26 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны.
До ст. Храпуново ≈1,4 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17621
Рейтинг 40/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 756 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 734 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 568 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мир СНТ | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 4 400 000 | 440 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 6,2 сот. | 5 200 000 | 838 710 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тэповец СНТ | 6,2 сот. | 4 600 000 | 741 936 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радуга СНТ | 6,2 сот. | 7 200 000 | 1 161 290 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ясень СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ясень СНТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ясень СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | имени Воровского пос. | 5,8 сот. | 2 450 000 | 422 414 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 158 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 407 / 53 704 / 94 545 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 045 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 893 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 740 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 436 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -838 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Мичуринский Труженик СНТ | 60 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Астра СНТ | 54 м² | 3 сот. | 1 750 000 | 32 407 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Литейщик СНТ | 55 м² | 7,5 сот. | 5 200 000 | 94 545 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Энергетик СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 4 200 000 | 84 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Коптево СНТ | 54 м² | 5 сот. | 2 900 000 | 53 704 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2024 | 4 000 000 | история площадки |
| 14.08.2024 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 06.02.2025 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.07.2025 | 3 390 000 (−60 000) | история площадки |
| 26.08.2025 | 3 290 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.01.2026 | 2 950 000 (−340 000) | история площадки |
| 14.02.2026 | 2 890 000 (−60 000) | история площадки |
| 16.05.2026 | 2 790 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 2 490 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача по адресу: Московская область, Богородский округ, Ногинский район, пос. Им. Воровского, снт "Березка" ближняя. Участок 6 соток правильной формы, отмежеван, огорожен с 4-х сторон. На участке расположены: дом, хозблок, летний туалет. Дом 62,9 кв. М. Блочный, фундамент ленточный, окна двойные деревянные. На 1-ом этаже: терраса и 2 комнаты, на 2-ом этаже 1 комната. Коммуникации: свет, вода летний водопровод, газ баллон. Снт газифицировано, вся инфраструктура в пешей доступности (магазины, рынок, аптеки, школа, садик, ж/д станция Храпуново 15-20 минут пешком).