Носовихинское ш., 21 км от МКАД
Богатырь СНТ, Богородский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 24.07.2024.
Рейтинг 41/100 · уверенность 60 %
Земля ≈452 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,71 млн → дом −220 тыс. ₽, −6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–127 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,53 млн / пессимист. ≈2,25 млн → от пессимистичной прибыль −566 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Поселок Воровского ≈3,7 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17614
Рейтинг 41/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 451 645 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 710 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −220 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −5 500 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Марьино д. | 7 сот. | 2 740 000 | 391 429 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Марьино д. | 12 сот. | 8 500 000 | 708 333 | снят (цена объявления) 06.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Марьино д. | 11 сот. | 5 900 000 | 536 364 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Марьино д. | 13,1 сот. | 7 950 000 | 606 870 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Марьино д. | 7 сот. | 4 000 000 | 571 429 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Марьино д. | 17 сот. | 7 500 000 | 441 176 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марьино д. | 11,8 сот. | 5 700 000 | 483 051 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Марьино д. | 9,9 сот. | 10 000 000 | 1 010 101 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Марьино д. | 8,8 сот. | 831 250 | 94 460 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Марьино д. | 7 сот. | 6 700 000 | 957 143 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 66 667 / 126 667 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 814 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 673 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 533 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 251 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -565 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | имени Воровского пос. | 40 м² | 5,7 сот. | 2 050 000 | 51 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Аксеново д. | 45 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 222 222 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Локомотив-3 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Алешинские Сады СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Алешинские Сады СНТ | 42 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 42,5 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 54 118 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Эфир СНТ | 40 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 125 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | имени Воровского пос. | 45 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 126 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | имени Воровского пос. | 45 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Локомотив-3А СНТ | 37 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 116 216 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2024 | 2 950 000 | история площадки |
| 28.07.2024 | 2 700 000 (−250 000) | история площадки |
| 08.08.2024 | 2 490 000 (−210 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 66289567. Продается отличная дача в Ногинском районе, г. Электроугли, д. Марьино, снт. Богатырь. Дача продается в живописном и экологичном районе Московской области, в окружении лесов и озер. Прекрасная транспортная доступность, 27 км. От Мкад по Носовихинскому или Егорьевскому шоссе, своим ходом ст. Электроугли., Горьковского направления. Участок 6 сот., по периметру огорожен, ровный, не заливает, есть заезд для машины. Водоснабжение летний водопровод. Дом 40 м2, два этажа, построен на совесть, ничего не протекает. Фундамент- ленточный. Окна надежные деревянные стеклопакеты. В доме на первом этаже кухня и комната комната. Второй этаж неотделан. Вторым строением является хозблок с туалетом. Участок находится в снт, где ряд соседей живет круглый год. Очень живая улица. Вся инфраструктура города Электроугли неподалеку: школы, детские сады, торговые центры банки. По всей близлежащей территории проложена хорошая дорога. Охраняемая территории. Электронные ворота. Зимой регулярно чистят дорогу. Организован вывоз мусора. Магазин на территории снт летний плюс в деревне Марьино "пятерочка". Так же в пешей доступности живописный лес с ягодами и грибами, озеро с пляжем. Все документы готовы к сделке. Ипотека не подходит. Один взрослый собственник. Оперативный показ.