Носовихинское ш., 54 км от МКАД
Малиновка СДТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 42 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽, поднимали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 03.04.2024.
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 595 тыс. → дом ≈1,91 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 15 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,64 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −1,55 млн ₽, маржа −118 %, ROI −54 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, газ.
До ст. Дрезна ≈7,5 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17606
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 106 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 99 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 595 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 905 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 357 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Марс СНТ | 9 сот. | 890 000 | 98 889 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Марс СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Козлово СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Козлово СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сосновый Бор ДНТ | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Козлово д. | 10 сот. | 1 490 000 | 149 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Козлово д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Козлово д. | 15 сот. | 3 999 000 | 266 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Данилово д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Данилово д. | 10 сот. | 410 000 | 41 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 385 / 34 500 / 123 333 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 644 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 562 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 480 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 315 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 550 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −118 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Машиностроитель СНТ | 40 м² | 6 сот. | 950 000 | 23 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Жасмин СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 6,9 сот. | 700 000 | 19 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Опушкино-2 КП | 50 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Керамик СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Мичуринец-2 СНТ | 52 м² | 5,5 сот. | 800 000 | 15 385 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Звезда СНТ | 52 м² | 9 сот. | 1 300 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Отрадное Ветеран СНТ | 30 м² | 7,2 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2024 | 2 000 000 | история площадки |
| 27.09.2024 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом в Снт "Малиновка". На участке 6 соток, кроме дома, построена баня 20 кв. М. И гостевой домик с с/у 12 кв. М. Также на участке есть плодовые деревья (яблони, груши, сливы) и кустарники (смородина, малина, крыжовник). Дом и баня оборудованы техникой (газ. Плита, холодильник, стиральная машина, бойлеры, печи и т. Д.) и готовы к проживанию.