Носовихинское ш., 24 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 28.09.2024.
Рейтинг 41/100 · уверенность 63 %
Земля ≈212 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,32 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,1 млн / целевая ≈2,79 млн / пессимист. ≈2,48 млн → от пессимистичной прибыль −928 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — печь.
До ст. Храпуново ≈1,2 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17602
Рейтинг 41/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 212 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 275 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 325 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 929 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 5,4 сот. | 1 000 000 | 185 185 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 10,5 сот. | 2 650 000 | 252 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 50 сот. | 10 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 6,7 сот. | 2 550 000 | 380 597 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Клен СНТ | 10 сот. | 3 750 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 3 550 000 | 355 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алешкинские сады СДТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дзержинец СНТ | 9,2 сот. | 4 500 000 | 489 130 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 944 / 45 588 / 59 028 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 103 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 948 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 793 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 482 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -928 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 69,5 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 35 252 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Флора СНТ | 68,2 м² | 6,6 сот. | 3 700 000 | 54 252 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Алешинские Сады СНТ | 70 м² | 6,2 сот. | 4 050 000 | 57 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Звезда СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 41 429 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Титан СНТ | 71 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 42 239 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | имени Воровского пос. | 72 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 31 944 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Рассвет СНТ | 72 м² | 5 сот. | 4 250 000 | 59 028 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Тихие Зори СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Звезда СНТ | 68 м² | 6,3 сот. | 3 100 000 | 45 588 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Пищевик СНТ | 72 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2024 | 3 500 000 | история площадки |
| 02.10.2025 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 600 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток, поднятый, сухой, чистый. В доме 3 спальни, маленькая кухня, туалет, ванна, все в рабочем состоянии. Печь, можно топиться дровами, Вода проведена горячая и холодная, система фильтрации воды Гейзер. Для круглогодичного проживания, на участке зарыто три кольца с насосом для отвода канализации. Есть не большой хоз блок, на парковке сварена ферма. Соседи на пмж живут, люди хорошие, место тихое, в 5 минутах есть пляж с пажарным прудом, местное озеро. Снт охраняется круглый год, вывоз мусора, дороги зимой чистят. Ближайшая станция 43 км, до нее 3 км пешком, или такси 300 р. Магазин пятерочка стройматериалы также 3 км, в летний период работают 3 минимаркета в шаговой доступности, а также овощной развал.