Носовихинское ш., 60 км от МКАД
Старт-1 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 60 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 20.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 62 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 702 тыс. → дом ≈1,9 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,28 млн / целевая ≈2,96 млн / пессимист. ≈2,63 млн → от пессимистичной прибыль −684 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец, газ.
До ст. Дрезна ≈3,3 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17598
Рейтинг 27/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 25 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 184 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 702 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 898 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 633 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Старт-1 СНТ | 18 сот. | 2 750 000 | 152 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Старт-1 СНТ | 14 сот. | 790 000 | 56 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старт-1 СНТ | 19 сот. | 2 750 000 | 144 737 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Старская д. | 10,5 сот. | 700 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Старская д. | 14 сот. | 599 999 | 42 857 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бриз СНТ | 10,9 сот. | 880 000 | 80 734 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бриз СНТ | 21,5 сот. | 4 500 000 | 209 302 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ионово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ионово д. | 9,4 сот. | 1 500 000 | 159 574 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ионово д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 286 / 52 420 / 86 667 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 283 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 119 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 955 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -684 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Луч СНТ | 65 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 24 615 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Луч СНТ | 54 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 70 370 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ветеран СНТ | 55 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | 54,8 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 146 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.6 км | 60 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Малинка СНТ | 72 м² | 6,6 сот. | 3 900 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Марс СНТ | 62 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 53 226 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Марс СНТ | 62 м² | 9 сот. | 3 200 000 | 51 613 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Фарфорист-1 СНТ | 50 м² | 9,7 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 70 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 14 286 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Снт Старт 1 в 10 минутах езды от города Ликино-Дулево. Участок высокий, огорожен, межевание проведено. Есть скважина и колодец. Газ- баллоны., свет Дом 2х этажный, отделка-сайдинг. Есть просторный гараж. Снт большое, многие живут круглогодично, охрана. Показы по предварительной договоренности.