Носовихинское ш., 21 км от МКАД
Виктория СНТ, Богородский гор. округ
Дача 58,6 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 25.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Земля ≈169 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,88 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 28 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈972 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,49 млн / целевая ≈3,14 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль −643 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, скважина, колодец.
До ст. Поселок Воровского ≈1,4 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17586
Рейтинг 33/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 314 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 016 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 884 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Радист СНТ | 8 сот. | 1 149 000 | 143 625 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Булгаково д. | 40 сот. | 4 370 000 | 109 250 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звезда СНТ | 6,5 сот. | 1 650 000 | 253 846 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Булгаково СНТ | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 7,1 сот. | 1 200 000 | 169 014 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Звезда СНТ | 9,4 сот. | 1 600 000 | 170 213 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Звезда СНТ | 9,4 сот. | 2 150 000 | 228 723 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лето СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Булгаково СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 972 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 59 834 / 76 190 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 492 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 317 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 143 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 794 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -643 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 58,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 42 882 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Уголек СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Локомотив-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Овощевод СТ | 60 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Поляны СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 580 000 | 59 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | имени Воровского пос. | 72 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 31 944 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Алешинские Сады СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Поляны СНТ | 42 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 76 190 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 28.09.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся летняя дача с действующей печкой. О Доме: -Площадь дома -58,6 кв. М. -Этажей в доме: 2. -кирпичная печка действующая. Участок: -площадь участка -6 соток. -категории земель: земли сель хозяйственного назначения, ври-доя садоводства. Коммуникации: -электричество. -печка в доме. -колодец. Ухоженный, сухой участок. Водопровод от Снт только летний, можете сделать скважину и будет круглый год вода. На въезде автоматический шлагбаум, территория Снт закрытая. Рядом два больших озера, лес. Многие соседи живут круглогодично. На участке, летный душ, туалет, беседка, а так же плодовые деревья, цветы, ягоды, овощи в теплице. Всё ухоженно. От дома до ЖД станции "Посёлок Воровского" 4 км. Рассмотрим встречные предложения о цене и торге.