Носовихинское ш., 38 км от МКАД
Землеустроитель СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 67 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 324 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −1,7 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец, газ.
До ст. Казанское ≈1 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17585
Рейтинг 31/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 324 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 576 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Новый Свет СНТ | 10,1 сот. | 225 200 | 22 297 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Связист-2 СНТ | 7,5 сот. | 690 000 | 92 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поселок Сонино ДНП | 20,8 сот. | 4 500 000 | 216 346 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Поселок Сонино ДНП | 13,2 сот. | 3 297 500 | 249 811 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Поселок Сонино ДНП | 9,5 сот. | 1 900 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Синяя Птица ДНП | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 24 сот. | 2 750 000 | 114 583 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Казанское с. | 10,5 сот. | 600 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 10,4 сот. | 550 000 | 52 885 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | ЛПХ Сонин Луг пос. | 11,8 сот. | 529 000 | 44 831 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 673 / 42 857 / 57 500 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 832 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 690 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 549 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 266 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 699 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Степаново д. | 75 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 80 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Садовник СНТ | 72 м² | 8 сот. | 3 450 000 | 47 917 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Родник СНТ | 64 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 39 062 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Грибовское СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 3 450 000 | 57 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Текстильщик СНТ | 67,4 м² | 5,3 сот. | 2 500 000 | 37 092 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Текстильщик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 44 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Иванисово СНТ | 58 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 41 379 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Улитино д. | 63 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Дружба СНТ | 98 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 33 673 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Ромашка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам двухэтажный дом с участком в Снт "Землеустроитель". На участке теплица, плодовые деревья. Рядом лес. Дом расположен в шаговой доступности от железнодорожной станции "Казанское", что обеспечивает удобную транспортную доступность. В пешей доступности магазин, что делает проживание здесь еще более комфортным. В доме подведена вода из колодца, газ (баллоны) подведен в дом. Отопление электрические панели в каждой комнате. Продажа от собственника. Просьба агентства недвижимости не беспокоить.