Носовихинское ш., 21 км от МКАД
Марьино СНТ, Богородский гор. округ
Дача 58,9 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 58 %
Земля ≈390 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,34 млн → дом ≈648 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 37 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈978 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,72 млн / целевая ≈2,45 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль −1,34 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Поселок Воровского ≈4 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17584
Рейтинг 42/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 80 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 390 357 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 342 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 648 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 002 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Марьино д. | 7 сот. | 2 740 000 | 391 429 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марьино д. | 11 сот. | 5 900 000 | 536 364 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марьино д. | 13,1 сот. | 7 950 000 | 606 870 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Марьино д. | 7 сот. | 4 000 000 | 571 429 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Марьино д. | 12 сот. | 8 500 000 | 708 333 | снят (цена объявления) 06.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Аксеново д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Аксеново д. | 6 сот. | 2 550 000 | 425 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Аксеново д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Аксеново д. | 10 сот. | 3 900 000 | 390 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 978 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 45 833 / 45 968 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 722 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 586 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 450 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 178 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 341 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Рассвет СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Керамик СНТ да: «душевой» + «мебелирован» | 60 м² | 6,4 сот. | 2 750 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Виктория СТ да: «душевая» + «ремонт» | 62 м² | 6,1 сот. | 2 850 000 | 45 968 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 990 000 (−410 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 92979628. Продается отличная дача в Ногинском районе, г. Электроугли, д. Марьино, снт Марьино. Дача продается в живописном и экологичном районе Московской области, в окружении лесов и озер. Прекрасная транспортная доступность, 27 км. От Мкад по Носовихинскому или Егорьевскому шоссе. От ст. Электроугли Горьковского направления 10 мин. На общественном транспорте и от остановки 10 мин. Пешком. Участок 6 сот., по периметру огорожен, ровный, не заливает. Дом 60 м2, два этажа, построен на совесть, ничего не протекает. Фундамент- ленточный. В доме на первом этаже крыльцо, кухня гостиная, просторная комната с печкой. Второй этаж коридор, большая изолированная комната, много кладовых помещений. Вторым строением является Баня. Участок находится в снт, где ряд соседей живет круглый год. Очень живая улица. Вся инфраструктура города Электроугли неподалеку: школы, детские сады, торговые центры банки. По всей близлежащей территории проложена хорошая дорога. Охраняемая территории. Электронные ворота. Зимой регулярно чистят дорогу. Организован вывоз мусора. Магазин на территории снт летний плюс в деревне Марьино "пятерочка". Так же в пешей доступности живописный лес с ягодами и грибами, озеро с пляжем. Все документы готовы к сделке. Один взрослый собственник. Оперативный показ.