Носовихинское ш., 48 км от МКАД
Ромашка СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 237 тыс. → дом ≈2,76 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 43 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −899 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Ленская ≈1,9 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17581
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 477 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 237 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 763 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ромашка СНТ | 11 сот. | 450 000 | 40 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Улитино д. | 14 сот. | 3 100 000 | 221 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашка СНТ | 7,9 сот. | 1 900 000 | 240 506 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Улитино д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Евсеево ДП | 7 сот. | 1 890 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Улитино д. | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Керамик СНТ | 12,5 сот. | 272 600 | 21 808 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Евсеево ДП | 10 сот. | 390 000 | 39 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Керамик СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Евсеево ДП | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 53 846 / 57 500 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 439 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 267 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 095 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 751 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -899 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Улитино д. да: «сан уз» + «мебель» | 63 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Грибовское СНТ да: «санузел» + «мебель» | 60 м² | 6,2 сот. | 3 450 000 | 57 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Заозерье-280 СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 65 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 53 846 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный кирпичный дом площадью 60 кв. М на участке 600 кв. М в Снт. Дом двухэтажный внутри две комнаты и терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. Имеется кирпичный хоз блок. Дом расположен в живописной местности с асфальтированной дорогой и удобным доступом к общественному транспорту. В шаговой доступности магазин. Для водоснабжения используется колодец, и летний водопровод, канализация представлена выгребной ямой. На участке растут плодовые деревья, создающие атмосферу уюта и спокойствия. Электричество подключено, кабельное/цифровое ТВ доступно. Санузел находится на улице. Этот дом отличное сочетание комфорта и природного окружения.