Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Трамвайщик СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 5 сот., газоблок.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 03.10.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 396 тыс. → дом ≈1,9 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 69 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,21 млн / целевая ≈3,79 млн / пессимист. ≈3,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈515 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Поселок Лесной ≈1,6 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1758
Рейтинг 28/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 36 % | 15.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 396 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 904 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 080 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мир-6 СНТ | 6,3 сот. | 2 600 000 | 412 698 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесной СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дворики д. | 12,4 сот. | 2 500 000 | 201 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дворики д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дворики д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дворики д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 833 / 79 871 / 133 178 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 213 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 002 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 792 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 370 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 515 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Дворики д. | 42,8 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 133 178 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Лукерьино с. | 50,6 м² | 6,9 сот. | 4 600 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Семибратское д. | 60 м² | 5 сот. | 4 130 000 | 68 833 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 60 м² | 5 сот. | 4 130 000 | 68 833 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ваш идеальный фундамент для новой жизни! Уютная баня и дом под чистовую отделку ждут вас. Представьте: вы заезжаете на свой участок через удобные широкие ворота. Забор из профлиста надежно скрывает вашу территорию от посторонних глаз, обеспечивая покой и приватность. Здесь есть всё, чтобы начать жизнь за городом прямо сейчас, не переплачивая за чужой ремонт! Что мы предлагаем: · Простор и порядок: Ровные 5 соток правильной формы. Места хватит и для большого сада, и для зоны барбекю, и для парковки. · Дом вашей мечты: Блочный одноэтажный дом с чердаком уже стоит на участке. Он не отделан и это его главный плюс! Создайте дизайн под себя: от лофта до классики. Никаких компромиссов, только ваши вкусы и интересы. · Готовая баня: После трудового дня или строительных хлопот вас ждет настоящая русская баня, полностью готовая к использованию. Парьтесь и отдыхайте с первого дня! · Логистика: Заезд настолько удобный, что заедет даже большегруз. Легко подвезти стройматериалы или технику. Это редкая возможность получить базу с готовой инфраструктурой для отдыха и полем для творчества в отделке дома. Звоните, чтобы увидеть это своими глазами!