Носовихинское ш., 25 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дача 45 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 64 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,35 млн → дом ≈1,65 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,85 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −1,77 млн ₽, маржа −120 %, ROI −55 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь.
До ст. Поселок Воровского ≈1,3 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17579
Рейтинг 30/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 272 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 352 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 648 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 622 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радист СНТ | 8 сот. | 1 149 000 | 143 625 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звезда СНТ | 9,4 сот. | 1 600 000 | 170 213 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звезда СНТ | 9,4 сот. | 2 150 000 | 228 723 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виктория СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 20 сот. | 6 200 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 6,2 сот. | 700 000 | 112 903 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звезда СНТ | 8,3 сот. | 1 700 000 | 204 819 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луч СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 04.08.2026 | сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 800 / 37 789 / 58 889 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 849 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 757 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 664 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 479 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 771 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −120 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | имени Воровского пос. | 45 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 126 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Уголек СНТ | 45 м² | 8 сот. | 5 995 000 | 133 222 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Елизаветино пос. | 48,4 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 34 091 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радист СНТ | 50 м² | 9 сот. | 1 620 000 | 32 400 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | ТЭЦ-12 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 58 889 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Меркурий СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 37 778 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 42,5 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 54 118 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | имени Воровского пос. | 49,4 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 53 644 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 29 800 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | имени Воровского пос. | 50 м² | 6 сот. | 1 890 000 | 37 800 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 000 000 |
Описание
Вода центральная с мая по октябрь. В доме печь- камин с конфорками можно готовить. Гараж цельнометаллический в хорошем состоянии ( можно покрасить), хозблок под снос использовали как душ. Забор профлист с трëх сторон, с одной стороны не ставил планировал завезти бытовку, грунт. Дом старенький, но крепкий простоит много лет, проживали постоянно с мая по сентябрь. Санузел (кабинка биотуалет) Участок 9соток большой, места хватит под любые фонтазии. Расположение очень удобное, до Москвы 40 минут, до электрички пл.43 километр 20 минут пешком. Две теплицы 4*3 накрывал плëнкой. Весь инвентарь остаëтся: тример, лопаты, грабли и много чего еще.