Носовихинское ш., 48 км от МКАД
Звезда СНТ, Богородский гор. округ
Дача 38,6 м², участок 5 сот.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 52 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 593 тыс. → дом ≈2,41 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈572 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,94 млн / целевая ≈1,74 млн / пессимист. ≈1,55 млн → от пессимистичной прибыль −1,57 млн ₽, маржа −102 %, ROI −50 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Поселок Воровского ≈1,6 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17578
Рейтинг 24/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 690 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 593 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 407 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 358 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заря СНТ | 6,2 сот. | 700 000 | 112 903 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Звезда СНТ | 11,1 сот. | 1 500 000 | 135 135 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заря СНТ | 11,1 сот. | 1 750 000 | 157 658 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заря СНТ | 5,3 сот. | 850 000 | 160 377 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заря СНТ | 20 сот. | 6 200 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 04.08.2026 | сохраненная копия |
| 0.5 км | Заря СНТ | 5,3 сот. | 600 000 | 113 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звезда СНТ | 9,4 сот. | 2 150 000 | 228 723 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звезда СНТ | 9,4 сот. | 1 600 000 | 170 213 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заря СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 572 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 52 768 / 121 622 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 935 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 838 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 742 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 548 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 574 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −102 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Луч СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 41 250 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Локомотив-3 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Локомотив-3А СНТ | 37 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 116 216 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Механизатор СНТ | 37 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 94 595 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Тихие Зори СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | имени Воровского пос. | 40 м² | 5,7 сот. | 2 050 000 | 51 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Светлячок СНТ | 36,1 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 49 861 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Электротехник СНТ | 37 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 121 622 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Юбилейное СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 680 000 | 42 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Механизатор СНТ | 35 м² | 7,5 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Первый этаж дома утеплен, годен для проживания зимой, есть печь. Второй этаж утеплен не полностью. Пластиковые окна, парковочное место. На территории участка имеется колодец. Имеется мини сауна. Дом на сваях. Бытовка.