Носовихинское ш., 62 км от МКАД
Дружба СТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 42,1 м², участок 6,2 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; цена не менялась с 07.11.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 68 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 560 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈742 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,4 млн / целевая ≈1,26 млн / пессимист. ≈1,12 млн → от пессимистичной прибыль −2,17 млн ₽, маржа −193 %, ROI −66 %.
Коммуникации: центральный водопровод; нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Дулёво ≈1,4 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17576
Рейтинг 25/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 308 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 560 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 440 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 957 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дружба СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фарфорист СНТ | 7,1 сот. | 550 000 | 77 465 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фарфорист СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба-2 СНТ | 6,9 сот. | 620 000 | 89 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист-2 СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фарфорист-2 СНТ | 6,6 сот. | 650 000 | 98 485 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Фарфорист-3 СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Фарфорист-2 СНТ | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Красочник-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Машиностроитель СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 742 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 222 / 34 666 / 50 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 403 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 333 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 263 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 122 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 170 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −193 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −66 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Красочник-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Машиностроитель СНТ | 45 м² | 6,7 сот. | 1 090 000 | 24 222 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фарфорист-2 СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 1 550 000 | 32 292 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Машиностроитель СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Отдых СНТ | 39,9 м² | 8 сот. | 1 590 000 | 39 850 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Текстильщик СНТ | 39 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Дружба СТ | 30 м² | 6,9 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Марс СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2024 | 3 000 000 | история площадки |
| 20.11.2024 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.02.2026 | 3 500 000 (+700 000) | история площадки |
| 26.02.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок в Снт. Собственник. Общая площадь участка 6,17м2. На участке имеется 1 дом (1-й этаж, мансарда), общей площадью 42,1 м2. 1. Хоз. Постройка под садовый инвентарь, летний душ. Большая беседка. Туалет на улице. Водопровод центральный с апреля по октябрь. Колодец. В доме на 1 этаже спальня, кухня, коридор. Мансардный этаж 1 комната (требуется небольшой косметический ремонт). Проведена новая электропроводка с автоматами. В холодное время года отапливается конвекторами. Во дворе дорожки выложены уличной плиткой, имеется большое забетонированное машиноместо, цветники с цветами, плодовые кустарники смородина, крыжовник, малина, голубика, жимолость. Деревья(молодые) слива, груша, яблоня. Подъезд круглогодичный, дороги в Снт чистятся постоянно. На территории Снт имеется магазин в шаговой доступности. В Снт проводится проводной интернет. На все остальные вопросы отвечу по телефону или в сообщениях. Документы в порядке. Показ по договоренности. Реальному покупателю хорошая скидка.