Носовихинское ш., 24 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дача 90 м², участок 6,7 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 62 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 1,34 млн → дом ≈1,66 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,49 млн / целевая ≈4,04 млн / пессимист. ≈3,59 млн → от пессимистичной прибыль −456 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −11 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Храпуново ≈1,2 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17569
Рейтинг 38/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 62 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 340 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 660 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 444 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | имени Воровского пос. | 5,4 сот. | 1 000 000 | 185 185 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 10,5 сот. | 2 650 000 | 252 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 50 сот. | 10 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Клен СНТ | 10 сот. | 3 750 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | имени Воровского пос. | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 3 550 000 | 355 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алешкинские сады СДТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дзержинец СНТ | 9,2 сот. | 4 500 000 | 489 130 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 395 / 48 830 / 83 333 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 492 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 267 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 043 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 594 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -456 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | имени Воровского пос. | 90 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Таганский Западный СТСН | 91,7 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 59 978 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ясень СНТ | 90 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лесник СНТ | 91 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 60 440 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дзержинец СНТ | 85 м² | 9 сот. | 8 900 000 | 104 706 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Булгаково СНТ | 88 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 34 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Тепловик СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 31 395 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Чайка СНТ | 94 м² | 9,5 сот. | 4 590 000 | 48 830 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Таганский Восточный СТСН | 96 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 46 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Горелый Лес СНТ | 90 м² | 9,9 сот. | 5 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт ясень, участок 10 соток, ровный, скважина септики. Забор по периметру, с двух сторон соседи. Участок при въезде в Снт, до основной дороги 20 метров, до поселка и 1 км, магазины, аптеки, школа, сад. Дом теплый, отопление печное. Спрашивайте, что интересно.