Носовихинское ш., 24 км от МКАД
Зорька СНТ, Богородский гор. округ
Дача 74 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,58 млн; первая цена 3,58 млн ₽ от 20.09.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Земля ≈129 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 775 тыс. → дом ≈2,42 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 51 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,02 млн / целевая ≈3,62 млн / пессимист. ≈3,22 млн → от пессимистичной прибыль −979 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Колонтаево ≈3,2 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17559
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 66 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 775 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 422 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 730 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Зорька СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Отдых СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Жемчуг СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энтузиаст СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энтузиаст СНТ | 9,3 сот. | 600 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Жемчуг СНТ | 11 сот. | 2 650 000 | 240 909 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алексеевка д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алексеевка д. | 20 сот. | 6 900 000 | 345 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесное СНТ | 7,7 сот. | 1 900 000 | 246 753 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 316 / 55 000 / 60 714 |
| цена объекта | 3 197 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 717 450 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 022 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 821 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 620 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 218 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -979 450 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Пищевик СНТ | 76 м² | 7,5 сот. | 3 900 000 | 51 316 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Заря СНТ | 72 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 55 556 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Булгаково СНТ | 80 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Таганский СНТ | 80 м² | 8,6 сот. | 4 400 000 | 55 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Алешинские Сады СНТ | 70 м² | 6,2 сот. | 4 050 000 | 57 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Бабкина Дача-2 СНТ | 70 м² | 5,9 сот. | 4 250 000 | 60 714 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Ясень СНТ | 90 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 83 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ковровщик СТ | 60 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 54 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Булгаково СНТ | 88 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 34 091 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Загорново д. | 65 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 53 846 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2025 | 3 580 000 | история площадки |
| 16.10.2025 | 3 550 000 (−30 000) | история площадки |
| 18.01.2026 | 3 490 000 (−60 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 390 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 3 340 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 200 000 (−140 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 3 197 000 (−3 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 197 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Есть видео. Чистые документы: Один взрослый собственник. Все документы готовы к продаже, межевание проведено, споров по границам нет. Готов для жизни! Дом в отличном состоянии, участок ухожен. Заезжай и живи. Низкие взносы: Членские взносы всего 10 000 рублей в год. Двойная прочность и тепло: Дом деревянный, обложен кирпичом тепло зимой и уютно летом. Описание участка: Участок площадью 6 соток, полностью оформлен (межевание проведено). Земля сухая, ухоженная, без застоев воды. Территория Снт ухоженная, спокойное и тихое место. Описание дома: Дом общей площадью 74 м2 на два этажа. Конструктив: Деревянный снаружи обложен кирпичом, что обеспечивает отличное тепло и долговечность. Фундамент: надежный ленточный, кирпичный. Крыша: металлическая. Планировка: Первый этаж: просторная кухня, три отдельные комнаты. Второй этаж: одна большая светлая комната (отлично подойдет для спальни или гостиной). Состояние и дополнительные условия: Состояние хорошее! Дом полностью готов к проживанию. Взрослый собственник. В сделке не участвуют третьи лица, маткапитал и т. Д. Все Документы Проверены И Готовы К Продаже. Возможна быстрая и чистая сделка.