Носовихинское ш., 16 км от МКАД
Наука-2 СНТ, Раменский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 01.05.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Земля ≈364 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,18 млн → дом ≈1,02 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 67 тыс.–146 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,28 млн ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Электроугли ≈4 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17558
Рейтинг 33/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 57 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 363 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 182 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 018 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Строкино с. | 10 сот. | 4 300 000 | 430 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Исаково д. | 10 сот. | 3 400 000 | 340 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Исаково д. | 20 сот. | 7 200 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Строкино с. | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Исаково д. | 5 сот. | 1 950 000 | 390 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Исаково д. | 5 сот. | 2 100 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Исаково д. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Исаково д. | 10 сот. | 4 700 000 | 470 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Исаково д. | 16 сот. | 6 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Строкино с. | 6,1 сот. | 1 304 000 | 213 770 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 85 000 / 145 833 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 550 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 422 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 295 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 040 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 280 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Звезда СНТ | 30 м² | 8,3 сот. | 3 600 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Металлург СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Машиностроитель СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Салют-2 СНТ | 30 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Кудиново с. | 30 м² | 9 сот. | 3 999 000 | 133 300 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Полтево ТСН | 36 м² | 6 сот. | 5 250 000 | 145 833 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Копнино д. | 36 м² | 7 сот. | 8 500 000 | 236 111 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Полушкино СНТ | 35 м² | 7,3 сот. | 3 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Сплав СНТ | 27,2 м² | 5,8 сот. | 2 000 000 | 73 529 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Орбита-3 СНТ | 22 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 72 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 23.03.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 3 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам 6 соток, место замечательное, дом летний дачный, под ним хороший фундамент глубокий под строительство вагончик с внутренней отделкой вагонкой. Вся территория под видеонаблюдением, на территории пруд, детская площадка, лес, все подробности по телефону. Без торга. На земельном участке расположен садовый дом состоящий из основного щитового строения общей полезной площади 29,9 кв. М служебных построек и сооружений Рядом г. Электроугли со всей инфраструктурой. До города 2 км. До ст. Электроугли 5 км. До Москвы 20 км. Рядом платная дорога М12. 15 мин. До кольцевой дороги. Газ расположен можно спокойно провести. Московская обл. Раменский район Строкинский с/о с/т Наука. Номер дома 30. Площадь дома примерный, а фундамент больше для строительства дома.