Носовихинское ш., 25 км от МКАД
Энтузиаст СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 115,5 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 10.08.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 63 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 579 тыс. → дом ≈2,62 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈2,11 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −2,19 млн ₽, маржа −83 %, ROI −45 %.
Коммуникации: скважина; в описании: печь.
До ст. Лесная ≈2,7 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17554
Рейтинг 41/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 322 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 579 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 621 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 693 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Энтузиаст СНТ | 9,3 сот. | 600 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зорька СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Камышок СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 115,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 110 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 111 / 29 490 / 63 755 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 297 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 132 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 967 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 638 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 192 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −83 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Ласточка СНТ | 108,4 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 27 675 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Факел СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Колонтаево СНТ | 108 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 50 926 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Имаш СНТ | 105 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 47 619 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | имени Воровского пос. | 115 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 31 304 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Дубрава-1 СТ | 114,5 м² | 12 сот. | 7 300 000 | 63 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зорька СНТ | 140 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 22 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка-3 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 16 111 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горелый Лес СНТ | 90 м² | 9,9 сот. | 5 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Пластик СНТ | 110 м² | 7,1 сот. | 3 000 000 | 27 273 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 3 200 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом 115.5 квм в Снт Энтузиаст. Для начала о преимуществах: -Удобный выезд на трассу М12 "Восток", М7 "Горьковское шоссе". -Асфальтированная дорога до Снт. -Сухой, ровный участок, 8 соток, огороженный забором. - На участке расположены: дом, беседка, хоз. Блок. -Есть скважина, вода заведена в дом. -Электричество так же заведено в дом. -Отопление в доме электрическое, есть дровяной камин. На первом этаже расположены: большая кухня, две комнаты, ванная комната, терраса. На втором этаже: две комнаты, балкон, помещение под с/у. Возможен обмен на вашу недвижимость. Звоните сегодня, завтра вы можете услышать: продано.