Носовихинское ш., 26 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дача 50,2 м², участок 5,8 сот., кирпич.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; цена не менялась с 04.08.2024.
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 637 тыс. → дом ≈2,66 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 41 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈904 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,4 млн / целевая ≈2,16 млн / пессимист. ≈1,92 млн → от пессимистичной прибыль −1,79 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Поселок Воровского ≈2,5 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17552
Рейтинг 27/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 821 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 637 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 663 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 048 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Светлячок-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка-2 СНТ | 33 сот. | 7 590 000 | 230 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сплав СНТ | 5,5 сот. | 2 000 000 | 363 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 445 000 | 74 167 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Светлячок СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Якорь СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 904 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 379 / 50 000 / 65 331 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 399 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 279 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 159 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 919 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 790 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Березка СНТ | 54,6 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 44 872 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дружба СНТ | 57,4 м² | 5,2 сот. | 3 750 000 | 65 331 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Колос СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Иванисово СНТ | 58 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 41 379 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 40 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 57 500 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Лесные поляны СНТ | 40 м² | 7 сот. | 5 700 000 | 142 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2024 | 3 300 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 990 000 (−310 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 500 000 (+510 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже дом в садовом товариществе "Березка-2" в поселке им. Воровского. Дом 50 кв. М., кирпичный, снаружи отделан сайдингом, фундамент ленточный на плите, высокий; крыша металлическая. На первом этаже веранда, одна большая комната, на втором этаже комната, кладовые. В доме есть печь. Сделана новая электропроводка. В отдельных постройках: хозблок, кухня (плита от газового баллона), небольшая летняя душевая. Участок 6 соток, огорожен по фасаду и с двух сторон металлическим забором, с одной стороны сетка. Участок ухожен: много яблонь, смородина, цветы. Вода подается на участок от летнего водопровода. Дом расположен недалеко от жилого поселка. В собственности более 20 лет.