Носовихинское ш., 21 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дача 35 м², участок 6,6 сот., панель.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 18.11.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,37 млн → дом ≈1,93 млн ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Поселок Воровского ≈3,4 км по прямой; до МКАД 21 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17550
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 372 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 928 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 086 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Слава СНТ | 7 сот. | 3 100 000 | 442 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Отделка СНТ | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 сот. | 15 500 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шахтер СТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нерудник СНТ | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Уголек СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дорожник СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Журналист СНТ | 6 сот. | 1 390 000 | 231 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Трактор СНТ | 6,5 сот. | 1 900 000 | 292 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 87 969 / 121 622 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 038 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 886 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 734 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 430 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 075 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Механизатор СНТ | 37 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 94 595 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Электротехник СНТ | 37 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 121 622 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Дружба-5 СНТ | 32 м² | 7 сот. | 1 950 000 | 60 938 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Есино СНТ | 35 м² | 7 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Заря СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 3 100 000 | 103 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Наука-3 СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 85 938 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Луч СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 650 000 | 41 250 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Тихие Зори СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ромашка СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 48 810 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Новое Григорово КП | 35 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 18.03.2026 | 3 300 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу на поселке Воровского (43-й км. От Москвы с Курского вокзала). Дом Строил Электростальский Дск. В доме 2 этажа (1-ый этаж железобетонные панели; 2-ой этаж кирпич), есть подвальное помещение. Капитальный фундамент. Дом расположен около леса, до границы леса 500м. Поблизости пруд в 1 км., с возможностью купаться и рыбачить. На участке: электричество разведено; колодец 4 кольца; деревья: яблоня, слива, вишня, виноградная лоза. В Снт 1 въезд, 2 калитки. Без Торга.