Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Малое Карасево д., Коломенский гор. округ
Дом 40 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 187 тыс. → дом ≈2,81 млн ₽, 70 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 15 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,86 млн / целевая ≈3,47 млн / пессимист. ≈3,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈36 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — есть; в описании: печь, септик (по описанию).
До ст. Карасёво ≈1,5 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1755
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 187 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 812 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 70 325 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Малое Карасево д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Малое Карасево д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Малое Карасево д. | 6 сот. | 111 000 | 18 500 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малое Карасево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малое Карасево д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Карасево д. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малое Карасево д. | 15 сот. | 560 000 | 37 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малое Карасево д. | 30 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малое Карасево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Карасево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 84 000 / 140 625 |
| цена объекта | 2 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 857 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 664 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 471 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 086 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 36 001 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Рассвет СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 799 000 | 66 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Семёновское д. | 43,2 м² | 6,1 сот. | 5 200 000 | 120 370 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Семёновское д. | 50 м² | 7,5 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Надежда СНТ | 32 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 140 625 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ручеек СНТ | 50 м² | 5 сот. | 750 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 2 999 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уникальное предложение по продаже дома общей площадью 40 кв. М. В д. Малое Карасёво с земельным участком 5 соток в прекрасном живописном месте, предназначенном для круглогодичного проживания в 15 минутах от города Коломна. Дом очень теплый, имеется централизованное газовое отопление, разведенное по всему дому и работающий камин эстетика и дополнительный автономный источник тепла при желании. Дом построен из бруса, обложен сайдингом. Электричество имеется, водоснабжение централизованное. Септик отсутствует. К дому пристроен добротный сарай с множеством функциональных помещений: курятник, дровник, мастерская, вход в который есть как с улицы, так и из дома. Подъездные пути к дому заасфальтированы. В деревне расположена действующая церковь Покрова Пресвятой Богородицы православный храм, построенный в русско-византийской традиции; сельский клуб, продуктовый магазин, пункты выдачи. Деревня имеет регулярное пассажирское автотранспортное сообщение с Коломной. В окрестностях есть грибные и ягодные леса. Более 5 лет в собственности. Прямая продажа. Один взрослый собственник. Оперативный показ. На всё вопросы отвечу по телефону. Код пользователя: 173537. Номер в базе: 12400346.