Носовихинское ш., 29 км от МКАД
Дружба СНТ, Электросталь гор. округ
Дача 98 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 03.10.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 65 %
Земля ≈190 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,14 млн → дом ≈2,16 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,76 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,42 млн / целевая ≈3,98 млн / пессимист. ≈3,54 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Лесная ≈2,5 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17549
Рейтинг 39/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 104 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 141 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 159 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 031 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Дружба СНТ | 5 сот. | 850 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Случайный пос. | 5 сот. | 1 490 000 | 298 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Случайное СНТ | 6,4 сот. | 1 200 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Случайный пос. | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Случайное СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 16 сот. | 15 000 000 | 937 500 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 42 сот. | 25 000 000 | 595 238 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 12 сот. | 5 700 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 13 сот. | 7 000 000 | 538 462 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Лесная Поляна СНТ | 9,6 сот. | 1 900 000 | 197 917 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 98 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 773 / 55 000 / 83 333 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 420 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 199 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 978 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 536 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 029 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Чайка СНТ | 96,5 м² | 6,8 сот. | 3 950 000 | 40 933 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 30 лет Победы СНТ | 97 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 25 773 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ясень СНТ | 90 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Таганский Западный СТСН | 91,7 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 59 978 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Уголек СНТ | 100 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Пищевик СНТ | 76 м² | 7,5 сот. | 3 900 000 | 51 316 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Таганский СНТ | 80 м² | 8,6 сот. | 4 400 000 | 55 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Булгаково СНТ | 88 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 34 091 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Степаново д. | 75 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Булгаково СНТ | 80 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.10.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 11.02.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом недалеко от г. Электросталь (10 мин езды). В доме есть санузел, печь, кессон. На участке 2 теплицы, баня, много плодовых кустов и деревьев. Есть беседка. С двух сторон от участка прекрасный лес. Место тихое и спокойное, близко пруды для купания и рыбалки. Для постоянного проживания в данном виде не подходит, нужно утепление. Без торга.