Носовихинское ш., 47 км от МКАД
Родничок СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 80 м², участок 5,4 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 54 %
Земля ≈202 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 1,09 млн → дом ≈2,31 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 34 тыс.–39 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −2,36 млн ₽, маржа −122 %, ROI −55 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, газ, септик (по описанию).
До ст. Ленская ≈2,4 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17547
Рейтинг 28/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 13 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 201 786 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 090 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 310 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 875 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Текстильщик СНТ | 6,1 сот. | 1 500 000 | 245 902 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березки СНТ | 9 сот. | 1 890 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березки СНТ | 7 сот. | 1 450 000 | 207 143 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фиалка СНТ | 6 сот. | 2 499 000 | 416 500 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Евсеево д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Евсеево д. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Евсеево д. | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Южный СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Текстильщик-1 СНТ | 5,5 сот. | 2 900 000 | 527 273 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 426 / 38 333 / 38 571 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 411 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 290 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 170 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 929 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 361 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −122 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Опушкино-2 КП | 70 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 38 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Восход СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Мирный СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 950 000 | 15 833 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Кардиолог СНТ | 61 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 34 426 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 400 000 |
Описание
Можно Прописаться. Включён В Программу Газификации. Продается дом в Снт "Родничок". Назначение дома: жилой, прописаться можно. Газ предположительно будет проведен к границе участка уже в 2027м году. После этого цена дома возрастёт. Отопление: В доме сейчас установлен электрический котел 7 квт и разведена тепловая трасса по всему дому на двух этажах с биметаллическими батареями в каждой комнате. В системе залит антифриз рассчитанный до -50 градусов, поэтому на зиму сливать ничего не нужно и можно пользоваться в любой мороз до -50 градусов. На участке есть: Кухня с газовой плитой и просторной зоной для приготовления пищи. Сарай со станцией водоснабжения и электрическим бойлером для подогрева горячей воды, туалетом с унитазом и душем. Теплица, теннисный стол, мангальная с крышей, садовые качели и парковочное место для машины. Водоснабжение и канализация: Септик глубиной 2 метра и диаметром колец 1,5 метра подходит для всесезонного пользования. Скважина глубиной 12 метров и летняя система водоснабжения. При минусовой температуре сливается. В доме имеется места для оборудования санузла для дальнейшего всесезонного обустройства. Дом двухэтажный, каркасный, просторный и уютный, утеплён минеральной ватой. Можно ночевать зимой, котёл прогревает дом в минусовую температуру. В доме 5 комнат. Все комнаты обставлены качественной мебелью. Диванчик, кресло и кофейный столик из виноградной лозы и уютная веранда с видом на сад. Абсолютно вся мебель остаётся новому владельцу. Снт находится недалеко от города, 3 км до вокзала пешком, рядом автобусная остановка сады-3, 15 минут на автобусе до вокзала. На электричке до Москвы 1 час 10 минут. Вся городская инфраструктура находится пешей доступности. Садовое товарищество охраняется, огорожено забором со всех сторон, видеонаблюдение, ворота на пульте управления, на окнах установлены решетки и рольставни. Парковочное место для автомобиля имеется. На территории Снт зимой живут, дороги чистят.