Носовихинское ш., 42 км от МКАД
Мир СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 40 м², участок 17 сот.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 634 тыс. → дом ≈2,77 млн ₽, 69 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,36 млн / целевая ≈1,23 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −2,6 млн ₽, маржа −238 %, ROI −70 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Казанское ≈1,9 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17545
Рейтинг 27/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 138 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 310 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 634 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 766 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 69 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мир СНТ | 8,3 сот. | 1 500 000 | 180 723 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 21,3 сот. | 1 000 000 | 46 948 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 11,5 сот. | 380 000 | 33 043 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 13 сот. | 490 000 | 37 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 11 сот. | 300 000 | 27 273 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 11 сот. | 409 000 | 37 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фомино д. | 10 сот. | 3 590 000 | 359 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фомино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 222 / 34 722 / 81 081 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 362 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 294 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 226 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 090 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 600 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −238 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −70 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Криулино д. | 40 м² | 17 сот. | 1 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Калина СНТ | 40 м² | 9 сот. | 660 000 | 16 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Северное СНТ | 40 м² | 9 сот. | 2 900 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Заря СНТ | 40 м² | 9 сот. | 1 800 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Искра-8 СНТ | 36 м² | 12 сот. | 840 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Сосенки СНТ | 36 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Фронтовик СНТ | 40 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Новая Березка-2 СТ | 40 м² | 10 сот. | 950 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Новая Искра СНТ | 45 м² | 9 сот. | 550 000 | 12 222 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Северное СНТ | 37 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 81 081 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
45 км от Мкад по Носовихинскому шоссе, рядом с. Рахманово, снт Мир, на большом участке 17 соток ( семнадцать соток),11 +6 соток отдельных, 2 небольших домика, свет 15 квт ( 3 фазы), вода колодец, соседи приличные, выход с участка в лес. В соседнем посёлке Рахманово есть огромное водохранилище и карьер для купания с песочными берегами, все магазины, школа, детсад, фактически 2 дачи смежые рядом, можо на 2 семьи), документы готовы к продаже.