Носовихинское ш., 20 км от МКАД
Металлург СНТ, Богородский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 2,82 млн; первая цена 2,82 млн ₽ от 30.06.2024.
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Земля ≈198 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,19 млн → дом ≈2,31 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,91 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −1,85 млн ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Колонтаево ≈3,4 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17544
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 198 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 191 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 309 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 986 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Шахтер СТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нерудник СНТ | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Уголек СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слава СНТ | 7 сот. | 3 100 000 | 442 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 сот. | 15 500 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Трактор СНТ | 6,5 сот. | 1 900 000 | 292 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дорожник СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тонар-Втормет СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сокол СНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 43 508 / 78 571 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 908 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 763 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 617 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 326 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 849 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Звезда СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 41 429 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мичуринский Труженик СНТ | 72,3 м² | 7,3 сот. | 4 750 000 | 65 698 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | имени Воровского пос. | 65 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 35 385 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Слава СНТ | 75 м² | 6,2 сот. | 1 650 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | имени Воровского пос. | 75 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 36 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Тихие Зори СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Рассвет СНТ | 72 м² | 5 сот. | 4 250 000 | 59 028 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Звезда СНТ | 68 м² | 6,3 сот. | 3 100 000 | 45 588 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Виктория СТ | 78 м² | 6,1 сот. | 2 960 000 | 37 949 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Виктория СТ | 62 м² | 6,1 сот. | 2 850 000 | 45 968 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2024 | 2 820 000 | история площадки |
| 03.01.2025 | 3 500 000 (+680 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается старая дача. Недалеко от Москвы. ( 30 км). Рядом проходит новая высокоскоростная трасса Москва-Казань ( до дачи 15 мин от Мкад). Дом двухэтажный с чердачным помещением, каркасный. Печь-камин Волга на первом этаже. В доме стоит старая мебель и бытовая техника. Отдельно есть хозпостройки с подвальным помещением. Участок 6 соток. Снт Виктория, рядом чистое озеро, есть летний водопровод. Недалеко сетевой магазин. Дороги зимой чистятся. Цена 3 500 000Р. Возможен небольшой торг.