Носовихинское ш., 24 км от МКАД
Отдых СНТ, Богородский гор. округ
Дача 20 м², участок 8 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 740 тыс. → дом ≈2,76 млн ₽, 138 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 65 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,94 млн / целевая ≈1,75 млн / пессимист. ≈1,55 млн → от пессимистичной прибыль −1,62 млн ₽, маржа −105 %, ROI −51 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Лесная ≈2,4 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17542
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 740 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 760 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 138 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Семья СНТ | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Семья СНТ | 12 сот. | 890 000 | 74 167 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семья СНТ | 4 сот. | 470 000 | 117 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семья СНТ | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Отдых СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ивушка СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран ЦАО СНТ | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Синтез СНТ | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чайка СНТ | 6,6 сот. | 900 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 97 398 / 125 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 939 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 842 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 745 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 551 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 624 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −105 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Отдых СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | имени Воровского пос. | 20 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 82 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Художественные Краски СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 112 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Горелый Лес СНТ | 20 м² | 7,5 сот. | 1 950 000 | 97 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Булгаково д. | 20 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Дружба-2 СНТ | 20 м² | 6,7 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Тихие Зори СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Алешинские Сады СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Рассвет СНТ | 18,5 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 97 297 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Фиалка СНТ | 20 м² | 8,5 сот. | 1 599 000 | 79 950 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже симпатичная ухоженая дача чудесное место для отдыха от городской суеты и шума. Участок прямоугольный, ровный, благоустроенный. Дачный домик небольшой на 2 спальни. Изюминка этой дачи в том, что для для отдыха здесь на едином подиуме обустроились супер клссная новая баня, крытый бассен и площадка для гамаков и шезлонгов. Так же обустроена многофункциональная беседка тут и кухонная зона с мангалом, печкой, топкой под казан и мойкой для посуды, тут и обеденная зона стол, барная стойка, удобные кресла, и телевизор, и музыка отличное место для семейных встреч и для посиделок в большой компании. Хоз. Блок с тёплым душем и туалетом оформлены максимально комфортно, уютно и гигиенично. Всё для отдыха здесь на своём месте, но найдётся уголок и для огорода или цветника, если это нужно. Приезжайте посмотреть, влюбиться и непременно купить Дачу Вашей Мечты.