Носовихинское ш., 24 км от МКАД
Сплав СНТ, Богородский гор. округ
Дача 55 м², участок 5,8 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 19.04.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 60 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 637 тыс. → дом ≈2,86 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −2,1 млн ₽, маржа −106 %, ROI −51 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Поселок Воровского ≈2,2 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17541
Рейтинг 29/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 68 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 821 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 637 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 863 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 055 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сплав СНТ | 5,5 сот. | 2 000 000 | 363 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | имени Воровского пос. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 445 000 | 74 167 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Светлячок-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 30 лет Победы СНТ | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка-2 СНТ | 33 сот. | 7 590 000 | 230 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Якорь СТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | имени Воровского пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 846 / 47 024 / 92 593 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 475 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 351 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 228 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 980 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 095 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −106 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 30 лет Победы СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 890 000 | 34 364 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Отдых СНТ | 54,7 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 048 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Таганский Восточный СТСН | 55 м² | 7,1 сот. | 3 750 000 | 68 182 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Художественные Краски СНТ | 54 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 92 593 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Луч СНТ | 52 м² | 5,2 сот. | 1 650 000 | 31 731 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Луч СНТ | 52 м² | 5,9 сот. | 1 500 000 | 28 846 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Светлячок СНТ | 50 м² | 5,7 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | имени Воровского пос. | 54,5 м² | 6,8 сот. | 5 000 000 | 91 743 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Чайка СНТ | 58 м² | 6,4 сот. | 2 300 000 | 39 655 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тэповец СНТ | 59 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 54 237 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.04.2025 | 3 900 000 | история площадки |
| 16.09.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в идеальном состоянии, участок ухоженный, заезд под машину, беседка, туалет уличный, душ летний. Документы на Пмж! Просьба риэлторов не беспокоить.