Носовихинское ш., 48 км от МКАД
Отрадное Ветеран СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 49 м², участок 7,5 сот., газоблок.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 09.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 165 тыс. → дом ≈3,33 млн ₽, 68 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 42 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,74 млн / целевая ≈3,37 млн / пессимист. ≈2,99 млн → от пессимистичной прибыль −961 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — баллоны.
До ст. Ленская ≈3,5 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17540
Рейтинг 24/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 19 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 018 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 165 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 335 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 68 061 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Отрадное СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поселок Опушкино СНТ | 11 сот. | 2 600 000 | 236 364 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поселок Опушкино СНТ | 11,7 сот. | 256 600 | 21 932 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гаврилково-2 ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поселок Опушкино СНТ | 14,6 сот. | 315 200 | 21 589 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поселок Опушкино СНТ | 12,4 сот. | 271 000 | 21 855 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поселок Опушкино СНТ | 10,1 сот. | 225 000 | 22 277 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Гора д. | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гора д. | 5,5 сот. | 1 500 000 | 272 727 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гора СНТ | 7,5 сот. | 2 600 000 | 346 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 70 448 / 94 545 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 742 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 555 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 368 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 994 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -961 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Восход СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Литейщик СНТ | 55 м² | 7,5 сот. | 5 200 000 | 94 545 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Энергетик СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 4 200 000 | 84 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Лужайка СНТ | 58 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 56 897 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 10.10.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134611330 Внесён аванс. Продаётся добротная дача в черте города. Участок 7.5 соток, ровный высокий, категория земель земли населённых пунктов. На участке расположен двухэтажный дом из строительных керамзитовых панелей ( перекрытия железобетонные плиты 6*1.5). В доме все удобства: туалет, ванная, газовая плита (газ привозной в баллонах), дровяной котёл с разводкой отопления по дому. Дом общей площадью 90 кв. М. (вместе со вторым этажом). На первом этаже прихожая, кухня, с/у, просторная комната, на втором этаже большая комната. Так же на участке расположены два хоз. Блока, большая теплица. В снт есть пруд, рядом автобусная остановка до города Павловский Посад 15 минут на автобусе, многие соседи живут круглогодично.