Носовихинское ш., 50 км от МКАД
Союз-6 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 50 м², участок 5,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 66 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 773 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); свет — есть.
До ст. Ковригино ≈0,9 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №17536
Рейтинг 31/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 58 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 140 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 773 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 327 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 540 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ивушка СНТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ковригино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ковригино д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ковригино д. | 9 сот. | 1 650 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 20 сот. | 20 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Саурово д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Краснознаменец СНТ | 9 сот. | 1 990 000 | 221 111 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Саурово д. | 10 сот. | 980 000 | 98 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Энергетик-64 СНТ | 12,2 сот. | 1 530 000 | 125 410 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 385 / 38 333 / 62 500 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 148 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 041 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 933 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 718 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 067 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ковригино д. | 49,9 м² | 5,1 сот. | 4 500 000 | 90 180 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Керамик СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Опушкино-2 КП | 50 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дружба-2 СНТ | 48 м² | 5,7 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Мичуринец-2 СНТ | 52 м² | 5,5 сот. | 800 000 | 15 385 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Феникс СНТ | 51,7 м² | 6,3 сот. | 2 750 000 | 53 191 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Звездочка СНТ | 46 м² | 5,9 сот. | 1 600 000 | 34 783 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Рябина ПСО-17 СТ | 42 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Восход СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Кардиолог СНТ | 61 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 34 426 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Домик 2 этажа, 2 спальни+кухня и терраса, на участке имеется хоз. Блок-мастерская нужно немножко разобраться и доделать весь материал есть, 2 теплицы, плодовые деревья, туалет на улице, есть колодец, электричество подведено, круглогодичный подъезд, соседи со всех сторон, участок ровный сухой, на участке есть несколько сосен и ель очень классное место для отдыха с семьей, отличная транспортная доступность, электричка в 5 минутах, автобус также, рядом деревня, магазины, все есть. Показ в любое время, по договоренности.