Носовихинское ш., 31 км от МКАД
Маяк СНТ, Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 65 %
Земля ≈326 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,96 млн → дом −55 тыс. ₽, −1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 4 в 10 км, 48 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,25 млн / целевая ≈3,82 млн / пессимист. ≈3,4 млн → от пессимистичной прибыль ≈881 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет.
До ст. Поселок Воровского ≈1,5 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №17530
Рейтинг 71/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 70 % | 29.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 325 840 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 955 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −55 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 100 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 6,7 сот. | 2 200 000 | 328 358 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | имени Воровского пос. | 13,3 сот. | 4 400 000 | 330 827 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 40 сот. | 13 000 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 6,7 сот. | 1 980 000 | 295 522 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | имени Воровского пос. | 6,7 сот. | 3 400 000 | 507 463 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 30 лет Победы СНТ | 6,5 сот. | 1 500 000 | 230 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 10 сот. | 3 550 000 | 355 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | имени Воровского пос. | 5,5 сот. | 3 000 000 | 545 455 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клен СНТ | 10 сот. | 3 750 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 228 / 84 900 / 130 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 245 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 033 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 820 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 396 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 881 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Титан СНТ да: «с/у» + «тёплые полы» | 50 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | СУ-25 СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 50,8 м² | 6 сот. | 2 449 999 | 48 228 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Захарово с. да: «с/у» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Два дома на участке в обжитом, охраняемом СНТ. Первый дом 50 кв.м. На первом этаже дома находятся: крыльцо, гостиная комната с лестницей на второй этаж, две изолированные комнаты. На втором этаже: холл и две изолированные комнаты. Второй дом 26 кв.м. Дом построен из кирпича. На участке также имеются: центральный летний водопровод. Участок огорожен, с плодовыми, ягодными и декоративными насаждениями. Рядом хорошая инфраструктура. В шаговой доступности находятся: магазины, стройматериалы, пруды для купания и рыбной ловли. Хороший круглогодичный подъезд. Круглогодичная охрана. Станция Платформа 43 км в 15-25 минутах ходьбы от участка, очень удобно для тех, у кого нет автомобиля. Подготовка полного пакета документов и сопровождение сделки!